2014-08-22
經濟日報
撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡
樓價急升，銀行估價與造價有距離，故近月銀行相應調高單位估值，以緊貼市場價，但有買方因銀行估價不足，耽誤入市決定。
換樓客睇中馬鞍山一個3房單位，業主開價750萬元，不過其中一間銀行估值不到價，只能最多借420萬元（該換樓客打算借500萬元），即是說入場首期要多付80萬元。正值徬徨之際，另一間銀行則到價，換句話說可借500萬元。
其間，業主突然反價30萬元，至780萬元，雖然有銀行估到價，但業主加價30萬元，令換樓客失預算，最終買賣雙方談不攏。
事實上，過去多個月，樓價升得急，加上大部分單位叫價太過進取，令個別銀行估價未必能追到。無疑，少數買家因買心頭好，肯高追，致令市場屢見高價破頂成交，亦能理解銀行估價不足情況。
網上銀行估價 具一定指標
網上銀行估價可作為一個參考，讓買方能初步掌握單位的估值，有一個指標作用，不同銀行估值亦有差異，所以準買家可貨比三家，如荃灣一個單位，業主開價690萬元，A銀行估價約610萬元，B銀行估到690萬元，C銀行估價約650萬元。
準買家若落實心水單位，不妨直接向銀行查詢按揭事宜，銀行會評估貸款人的經濟背景和還款能力，予以審批；而坊間亦有一種說法，手持臨時買賣合約在手，就算單位尚未到價，且差距不大的話，銀行會特別處理。
事實上，單位估不到價，最大問題是準買家要補差價，若該準買家銀根充裕的話，估價足與否根本沒有影響，這一點從近月所出現的破頂成交可反映出來，而這類破頂成交單位亦委實估不到價。
上車族落實估價 方簽臨約
有見及此，銀根有限的上車族最為關注單位估價是否到價，尤以打算借9成的上車族，故這類準買家通常會問得清清楚楚，且往往等到落實估價後才肯簽臨時買賣合約，因為上車族會擔心估不到價，就會大失預算，到時可能銀根上陣腳大亂。