2020-05-25
明報
【明報專訊】全國人大會議上周五開幕落實制訂「港區國安法」後，市場避險情緒升溫，恒指當日急挫1349點，地產股普遍下跌一成，不過新地（0016）上周六發售天水圍新盤Wetland Seasons Park近200伙仍近售罄，反映一手銷情暫未受影響；今期封面故事專訪研究亞太區樓市近40年、本港第一代星級地產分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）分析最新形勢。他指出，市場憂慮制訂國安法將令短期示威加劇，打擊消費及旅遊業外，該法例亦的確對本港中長期能否保持國際金融中心及全球商業中心的地位帶來不明朗因素，預測住宅樓價今年底前再跌約8%，寫字樓及商舖租金跌幅會更大，料地產股未跌完。
明報記者 葉創成
今年全國人大會議議程包括人大常委會提請審議《全國人民代表大會關於建立健全香港特別行政區維護國家安全的法律制度和執行機制的決定（草案）》議案，該「港區國安法」將納入《基本法》附件三，直接在港公布實施，上述消息早於上周中已在市場傳出，上周五在人大開幕會議上獲證實，而恒指當日大跌1349點或5.56%，成交急增至1805億元，多隻地產股急跌近一成，新地及領展（0823）成交額分別達27.5億元及19億元，打入港股二十大成交之列，股價則分別下跌7.77%及10.17%。
卓百德在《Money Monday》第8期（2015年8月3日出版）、題為〈無懼美加息 樓市未來一年照升〉封面故事首次受訪以來，過去多次受訪均能準確測確樓市及地產股股價走勢，而在人大擬制訂港區國安法的重大變數當前，他在上周五收市後接受訪問時，對樓市及地產股短期走勢亦變得審慎，「港股今日大跌原因是當局擬制定港區國安法，此舉令投資者擔心本港示威活動短期內會再次湧現，而且示威者會比去年更加強硬；去年6月開始連串反修例示威活動對本港零售市場、特別是旅遊業帶來非常不利的影響，內地旅客大幅減少訪港，零售業總銷貨價值亦顯著下跌，令業界盈利減少甚至錄得巨額虧損，情况在近日才略有改善；假如是次立法事件將令示威活動捲土重來、甚至愈演愈烈，我們便不可能看到零售業及旅遊業出現強勁復蘇，我覺得這便是市場的憂慮所在」。
憂國安法實施後 投資顧問記者風險增
更重要的是，卓百德認為，市場憂慮港區國安法一旦實施，將對本港中長期能否保持國際金融中心及全球商業中心的地位帶來不明朗因素，「根據我的理解，現時已在內地實行的《國安法》基本上授權當局可以將任何涉案人士拘留（Lockup）一段時間，然後才進一步審訊；有些人憂慮港區國安法生效後，即使本港居民的原意並非要反政府或反國家，也可能因為某些行為而被控違反該法例，例如你是記者，日常工作便是發表報道，甚至會出版著作，假如你的某篇政治事件的報道令明天股市下跌，你會否被控反政府或反國家而被拘留及起訴呢？而我的專業是提供投資建議，經常會對股票、地產及金融市場發表看法，也會存在同樣的憂慮；而且不止我們，其他專業人士如律師，以及一些公眾人物，很多人也會擔心自己所言所行會否被控告違反港區國安法」。
卓百德表示，國家安全一直是本港的敏感議題，港府在2003年擬就《基本法》第23條立法便觸發不少港人示威，原因是港人擔心自己的安全會受到不利影響，而此一憂慮現正重臨，故此他預期是次港區國安法立法過程期間會繼續帶來眾多爭議。
中美貿戰逢國安法 營商受雙重打擊
根據卓百德的觀點，由於中國是一個強勢國家，作為比較，本港目前仍享有言論自由、公開公平審訊、司法制度獨立及法治（Rule of Law）等特色，而不少人也會擔心隨着港區國安法的實施， 日後這些特色將會慢慢消失。
卓百德分析，本港過去數十年能夠成為國際金融中心，原因是擁有眾多優勢，例如資金自由流動，國際投資者亦可透過本港投資增長潛力巨大的中國市場，他不預期該兩大優勢在可見將來出現變化；另外，他強調，本港的法治亦是國際金融中心制度的基石，而港區國安法的實施會否對此有影響存在不明朗因素，「為何人們願意在香港做生意呢？因為依法管治是做生意時的重要一環，假如日後本港的法治褪色，作為國際金融中心的競爭力亦會減弱」。
另外，卓百德指過去數十年全球不少商人到本港投資，是以此作為跳板投資內地，假如港區國安法令本港的法治褪色，對作為全球商業中心定位也有不利影響；而且自從中美在2018年爆發貿易戰以來，美國現正領導其西方國家盟友要求當地企業把位於內地的生產設施搬離至越南、印尼及印度等其他國家，這樣的話，在中國做生意的機會正在減少中，故此本港的全球商業中心地位早已面臨挑戰：「我們目前不止被單一因素影響，而是承受著來自多方面的壓力」。
商廈店舖租金料再跌 收租股先受壓
綜合上述分析，卓百德認為，地產股股價上周五顯著下跌，主要反映投資者對旗下寫字樓及商場租金短期受壓的憂慮，他預測在未來幾個月，跨國公司若擬在亞洲增設據點很可能會考慮亞洲其他地方、而非本港，而部分現正租用本港商廈的公司亦可能因為看不清形勢而選擇結束業務退租，均為寫字樓租金帶來下調壓力。他認為，即使商廈租金現時已較去年初高位回落逾一成半，在今年底前可能再跌近一成，即較去年初高位大跌兩成半。
商舖市場方面，卓百德估計在尖沙嘴及銅鑼灣等傳統遊客區的一線店舖租金很可能較高位大跌30%至40%，而民生商場舖位租金則較有承接力，「舖位出租予珠寶及名表品牌，與出租予超級市場，是兩個完全不同的市場，目前當然以後者表現較佳」。
值得留意的是，業務以本港寫字樓及商場收租為主的太古地產（1972）、領展及希慎（0014）上周五股價均跌近一成，跑輸既有住宅發展業務亦有投資物業收租的恒地（0012）、新地（0016）及新世界（0017）（圖），卓百德分析，地產股股價當日顯著下跌，主要反映投資者對本港寫字樓及商場租金短期受壓的憂慮，而住宅樓價他估計會相對硬淨，今年底前僅會較去年6月高位回落15%。