2014-07-30
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
可能是近年最大型市區住宅項目觀塘市中心重建昨日流標，市場自然頗多討論：
私樓供應受阻？
市建局旗下規模最大的觀塘市中心重建計劃第2及3發展區，涉及的投資金額相當驚人，單單入場費已需要80億元，料總投資額更高見180億元，地盤面積合共達234,160平方呎，總樓面達1,853,561平方呎。住宅樓面約1,495,981平方呎，可興建1,700伙。
超大型項目 發展商投資審慎
1,700伙，流標自然影響未來供應量，不過值得留意的是，市建局似乎亦緊跟港府政策，已經預告修訂部分條款後重新邀請已遞意向書的發展商投標，時間相差兩、三個月，除非繼續流標，暫時對實質供應不構成影響。
當然，項目估計發展成本高達180億元，市場還有另一巨無霸項目港鐵大圍站準備招標，這次流標，或多或少有預警作用，發展商對超大型項目投資趨向審慎。尤其是踏入2014年，發展商採用的都是「積極賣樓、保守投地」的策略，新界地低於市價及低於預期、市區地貼近市價及預期之內。
政府宜早作準備 下季多推地
這些超大型項目，有足夠實力獨立競投的發展商屈指可數，如果兩個項目繼續未獲承接，應該會引發能否達到供應目標的問題，下一波就會討論是否要「分割」地盤招標，降低投資額，讓更多發展商參與的可能性。當然政府亦需要早作部署，避免土地流標出現「供應不足、有利樓價」的預期，在下一季應準備更多的土地推出市場，有需要時可盡快填補缺少的供應。
流標影響樓市？
若依照今年樓市情況，流標對樓市估計影響有限，早前大埔區地皮流標，對價位困擾短暫，新界區地價回落，似乎亦僅局部地區受壓，尤其是目前樓市有再度回升的氣氛，地皮流標極有可能被「無視」或如上文視為供應受阻的利好消息。可以這樣說，觀塘地流標對樓市的影響暫視為「中性」，9月第二次招標，經修訂條件（估計是遷就發展商的取向調整）的反應才是關鍵。
是否全無啟示作用？項目將於2019至2020年落成，今天巨額投資，整個投資時間將踏入樓市「多變」期，包括加息周期、供應回升、公營房屋增加等等的發展變化期，巨額投資或多或少需要謹慎而行，而且以樓市過去發展周期來說，2003年起計算，至2014年上升牛市已達11年，即使以金融海嘯的2008年起計，亦經歷6年大牛市光景，作為房地產投資或許會問，牛市還有多長？亦造成發展商的保守出價。
辣招打壓 阻礙資金流入豪宅
保守、謹慎、避免單一項目下太大注碼或者是整體樓市的寫照，對大戶發展商來說，觀塘市中心重建肯定是大注、重注項目，對一般散戶用家或投資者，房地產類別中的洋房同樣是大注、重注，有研究部報告提到，2014年上半年整體洋房（包括一手及二手）買賣合約登記錄得193宗，總值69.80億元，宗數是創1995年下半年有紀錄以來的十九年歷史新低，而金額是創2003年下半年55.30億元後的十年半新低。反映政府實施辣招打壓之後，阻礙資金流入豪宅市場，用家及投資者的入市態度審慎。
大額大注投資少碰、集中攻中小型項目，有可能是未來數月，買樓、買地的主調。