【明報專訊】近年無論舖位租金及售價均大跌，就連國際級「影帝」梁朝偉亦受拖累。資料顯示，梁朝偉2013年舖市高峰期以1500萬元購入的土瓜灣高山道一個地舖，近日遭財團入紙申請強拍，最新估值較7年前大跌44%至只有839萬元，屬市場罕見。不過，有業界人士指出，作為小業主可聘請測量師重新估值後提出反駁，最終未必要大幅蝕讓。
明報記者 林尚民
土地審裁處資料顯示，新朗發展（實業）有限公司就土瓜灣高山道26號、新柳街2A至2B號入紙申請強拍，該財團目前持有項目83.33%業權，現只餘下3個地舖未成功收購，當中包括梁朝偉早於2013年透過金壤有限公司以1500萬元購入的新柳街2A號地舖。
不過，據財團遞交的文件所見，上述地舖今年3月底最新估租為839萬元，換言之梁朝偉持貨7年，該舖帳面貶值約661萬元或44%。若有關申請獲批，上述舖位有機會大幅蝕讓。市場消息指出，該舖面積約700方呎，目前月租約1.68萬元，據差餉物業估價署資料，該舖在2020/21年度應課差餉租值為20.64萬元，即每月1.72萬元。
財團持全幢逾八成業權 估值1.125億
作為商舖投資者的盛滙商舖基金創辦人李根興認為，雖然強拍文件所見的估值較梁朝偉當年購入價大跌，但他指出，財團申請強拍時所遞交的估值資料，都會盡量以低價申請，務求在小業主不反對時，可以較低成本統一業權，但當小業主認為估值不合理，可提出反駁，待法庭判決，並指「我係梁朝偉的話，一定用幾萬蚊請測量師再估價」，「最終蝕唔蝕我唔敢講，但一定不用蝕咁多」。
上述項目佔地1910方呎，現為一幢樓齡約62年物業，整個地盤最新估值約1.125億元。新朗發展董事包括林小棠、林源森及顏煜奇，預料為龐源集團或相關人士，該集團經營電子貿易起家，在深圳福田開設玩具批發市場等。
麵店5萬續租梁朝偉北帝街舖
事實上，同由梁朝偉持有的土瓜灣北帝街東裕大廈地下B舖，早前獲麵店以月租5萬元、呎租56元續租，較2015年租金4.2萬元，雖然增加8000元或19%，但仍較2013年時的月租6.5萬元低23%。梁朝偉於2013年以2560萬元購入上述商舖，租金回報約2.3厘。
不過，梁朝偉過往在物業投資上都不乏斬獲，如2012年以7950萬元把中環威靈頓街73號地舖售予資深投資者「物流張」，該舖早於2008年以2880萬元向投資者「玩具鄭」鄭躬洪購入，4年帳面大賺5070萬元或1.76倍。2012年梁亦曾以6200萬元購入黃竹坑One Island South 6個商廈單位，並於2015年以8400萬元售出，持貨3年獲利2200萬元或35%。