2019/04/15
潘達恒
樓市經一輪反彈後，由上年下半年回落尋底至近月出現強力反彈令樓價屢創新高，成交價節節向上，變相租金也被迫升高，如何能尋得「低水」租盤，避免被高租金蠶食置業的本金，使自己能夠累積多一點儲蓄留待日後置業之用。
(一)尋找剛入伙的物業：
一般新樓入伙會累積較多的租盤，直至半年後才慢慢被吸納，亦因為租務市場未形成，未有足夠的租務參考，使租客較容易以低於市價租金租成單位。建議大家可留意部份有還款要求的業主，如「父幹樓」的買家，他們知道若想在「租盤高峰期」租出單位，需要比對手平才有競爭力，亦因為剛收樓之際單位眾多，市場有較多選擇，故此他們會接受略低於市價的租金，希望盡快將單位出租。
(二)繳付一年或多期數租金：
這樣能夠有助說服業主降低價錢，業主會覺得一次過收取租金，可以有穩定的租金收入，而且租期也能夠確保。與及對有現金需求的業主有一定吸引力，他們可用這筆現金作其他用途，例如投資等。但留意到以上建議較容易在豪宅市場發生，因為豪宅單位供應少及這類物業客量普遍較少。但在大眾需求強的中小型單位，尤其400呎以下的物業，因客源廣，業主寧願以正常時間租出，亦未必急於即時租出收取一次過的租金，但大家留意就算業主接受減價，幅度亦不會太多，估計幅度5至8%左右。但經驗所得，一次過付租在個別業主未必湊效，原因可能是有些業主沒有即時現金需要，與及能夠全數繳租的客人會令部分業主對租客工作、住屋狀態、人數、用途及背景產生戒心。
地產代理在租務的角色十分重要 預早與他們建立關係
(三) 與地產代理保持相熟關係：
因為地產代理的工作，簡單說是人與人的生意，尤其中小型代理紮根社區多年，毗鄰關係特別好，會有一定人面網絡，業主與代理長久建立了關係，遇到任何事也會資訊他們，任何事也交託地產處理，慣性地將物業委託給他們。
所以代理會清楚那些業主較早期購入物業，這類業主的好處是業主非單一考慮收取高租金，他們較重視尋找穩定性佳、職業好的租客，願意比市場較低租金租出，有時甚至畧低於市場8至10%，因為租金並非主要考慮因素。要怎樣尋找這裡筍盤，橋妙是多與代理接觸，表現出自己具職業、態度、穩定性等優點，預早與代理建立良好關係，當這類單位出現時，代理就會即時聯絡這些「已建立信任」的客人。
(四) 不刻意尋找裝修質素高的單位：
因為單位質素高，價格也較高，日後續租價幅度也較一般單位高。建議可以尋找一些裝修並非完美，例如廚房地面是紙布石，看起來有點陳舊，但只要畧為花點心思，自製一幅地蓆膠蓋上面，視覺上已經煥然一新。但留意到大部份租客都是追求完美，介意單位部份裝修未盡完善而放棄，往往最終用上較高的租金租用單位，令租金成本加重。所以多靈活運用想像，將單位裝修完善，有助與業主商討租金，達致雙贏效果。
(五) 選擇多資訊及更新能力強的地產代理：
租樓的法則是「快人一步、租樓成功」，能夠更快收到筍盤訊息，掌握單位的資訊愈充足，如相片等，加上比別人快一步，就愈容易找到好的單位。
部份早前觀望希望待樓市進一步下跌才入市的人士，他們可能暫時會選擇「改買為租」，待樓價再出現回調才再次出來尋找。筆者希望助讀者尋找低租金樓盤，令讀者置業之路能夠更快、更暢順。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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