代理盈利差 變革難避免

上周中原及美聯均宣佈其 2018 年的業績。美聯營業收入為 50.1 億，比 2017 年下跌 5.4 %。盈利 5,813.4 萬元，比去年下跌近七成。盈利只佔營業額的 1%。 中原的情況，表而上好像理想很多，包含中國的營業收入 189.83 億，只計香港則是 54.74 億，增長 9 %。而盈利為5 億，下跌 52 %。若再仔細分析，中國部份有虧損 1.5 億，而香港部分也有 6.5 億的盈利。但中原營業部的高級董事，都是低底薪。收入主要來自盈利的分成，所以這 6.5 億盈利估計有 30% 至 50% 需要分配給董事或是股東盈利，（以40%分紅計）為 3.9 億。再扣除中國地區的 1.5 億虧損，實質公司盈利只有 2.4 億，盈利佔營業額收入只也是 1.26%，跟美聯不相伯仲。 行業的領導者，大公司尚且如此。行內其他中小型行的經營情況，大都不甚理想。當然筆者也知道有部分地區行家，實力非常強。在這惡劣客觀環境下，仍然錄得可觀的盈利。只是畢竟，這是少數特殊個案。 大部分行家，不論大小，盈利情況不佳。只要營業額再有少許下跌或者經營成本稍為上升，就會變成蝕本。問題是租金上升似乎無可避免，人工也會隨通漲上升，經營的形勢相當不利。 當然大家都不可以坐以待斃，中原中國也在考慮利用特許經營的模式，在國內對抗鏈家等的國內對手。香港方面，中原、美聯都大灑金錢，投資在科技上，數碼化流程，減輕對舖位的倚賴，降低租金的成本。 中原的子公司，利嘉閣最近提倡的「真盤源」表面上是打擊假盤，提升自己公司的形象。實際上也同時打擊網上對手例如 28Hse.com、GoHome.com 之類的樓盤廣告平台，加強網上的收客量。 其實網上營銷是大趨勢，一方面合符現代人對手機電腦多過對家人的現象。機不離手已經是常態，購物、飲食也是足不出戶。筆者並不認為網上可完全代替睇樓，但卻可為代理省卻很多成本。前線代理若能掌握網上營銷，佣金變益也會隨之增加！ 不過老一輩傳統代理，不少仍然很依賴人海戰術。「人多舖多，生意自然多」的信念仍然未變。對公司的改革，未盡全力配合，甚至是陽奉陰違。隨著兩大龍頭公司的創辦人，都會相繼退下二線。由其子女接捧，變革已經是無可避免，希望可以為代理行業帶來新氣像。