【豬年舖位運程】濕貨檔狂升 新盤街舖3年間勁蝕過千萬

好多人問我舖市來年掂唔掂，我話真係睇你間舖喺邊度喎！睇報紙，一邊就話銅鑼灣邊間舖劈租一半、零售市道點差點差咁，但另一邊政府差餉物業估價署的「私人零售物業售價指數」，顯示依家香港整體舖價其實係不斷創緊歷史新高㗎！ 咁其實來年咪舖會跑贏，咪舖會跑輸呢？以下係我嚟緊豬年對舖市嘅十大預測。 (1)北邊跑贏，南邊跑輸。香港最南嘅赤柱大街19至21號最近有間舖成交咗1600萬，門闊近三十呎，一開二即係每間800萬，夠曬平。點解咁平？因為個個商戶係嗰度叫苦連天，自由行、高鐵、港珠澳大橋，全部益唔到嗰度。南區出名鬼佬多，但依家個個expat無錢使，housingbudget被人cut晒，近廿年又無新嘅大型屋苑落成，舖價嚟緊㗎梗係跑輸啦。租金都跌咗一半呀！ 依家香港始終消費北移，新基建、新市鎮、新增人口全部集中喺北邊。規劃署嘅人口分佈推算報告書都有寫，2018年至2026年期間，新界人口會增加超過44萬，佔全港人口55%。反而港島人口會減少十萬，將會只佔15%。加上大陸嘅來港中低檔消費增加，過海又太遠，香港北邊，即係屯門、元朗、荃灣梗係睇高一線，每年加租5-10%。 (2)飲食跑贏，零售跑輸。前排葵涌廣場一樓有兩間舖同一時間賣出，大家都差不多同一時間買入。一間賺錢，另一間就蝕大本，同一廣場，同一層樓，同一時間，大家都係舖，點解天同地呢？望真啲，前者60B舖，2012年以960萬買入，持貨5年後，1100萬沽出，賺140萬。該舖係間小食店。後者1086號舖，則2012年曾經以545萬易手，一樣5年後沽出，不過只係賣咗360萬，蝕咗百二萬。間舖係賣衫賣褲嗰啲零售店。嚟緊豬年舖市趨勢都會係咁，飲食嘅、服務型嘅、體驗式嘅繼續會旺，因為互聯網代替唔到。其他零售，難免繼續會俾網店捱打，後生仔女依家始終行街買嘢少咗。 (3)舊舖跑贏，新舖跑輸。價舖就好似一條JCurve咁，新落成嘅舖值錢啲，由於風火水電煤都比較齊，手尾又唔使跟咁多，發展商一般叫價都高啲。但隨著間舖越來越舊，最唔值錢嘅時候就係三十零年嘅舖，因為設備開始殘舊，但重建又太早。隨時間舖越嚟越舊，超過50年的話，就好似一條JCurve嘅尾一樣，價錢標咗上去，因為重建潛力大增。 好似我呢度紅磡山谷道17-21號咁，鬼影都冇隻，但每間舖上年就畀發展商收咗三千幾萬，如果唔係因為收購？市值最多一千萬，無人要！相反，佐敦上海街62最近有個新盤落成，AVA62，下面間舖第一手係2015年以2308萬買入，只係持貨3年，啱啱竟然以1400萬沽出，連手續費蝕過千萬。因此嚟緊豬年我相信都係繼續舊舖跑贏，新舖跑輸。 (4)濕貨跑贏，乾貨跑輸。濕貨一般係比較消耗性嘅，賣菜賣魚賣肉賣水果，地方通常都係濕糴糴，但啲人貪新鮮，日日都要買。屯門啟民徑呢間菜檔，前排賣咗八千九百萬，今時今日呢啲舖頭全部跑贏，次次續租都加十幾廿個%。 乾貨就難搞啲，佢哋一般都係耐用性較高嘅，鐘錶、珠寶、衫褲鞋襪、手機、相機、家電、梳化，依家啲嘢太襟啦，除非啲客要好貼潮流，一般流轉量都減少咗。中環皇后大道中29號嘅「Swatch」，幾年前本來租金係每月250萬，依家就無咗接近一半。 (5)民生位跑贏，核心位跑輸。民生即係樓上樓下、附近居民幫襯，半山、北角、觀塘、荃灣、大埔等，核心即係遠到非洲啲人嚟香港都會經過，即係銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角等。民生會跑贏，唔係因為核心唔好。而係因為核心區喺2013/14年間，自由行消費巔峰嘅時候升過龍，依家仲要多一兩年時間回復現實。上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！滅亡咗，都要時間復活啦！ 羅素街同波斯富街大單邊嘅太子珠寶鐘錶，2013年續約嘅時候，租金曾經由80萬大幅跳到上去290萬，全港加租幅度有史以嚟最大，但係2017年就減租四成至180萬，180萬比起80萬仲係高一大截，嚟緊我相信仲有得減。 相反，民生位近年一直都係追落後，每次續租都陰下陰下加十零廿個percent。唔怪得知，民生舖嘅大業主領展，佢嘅股價差唔多日日創新高啦！ 其他預測？仲有(6)細碼舖跑贏大碼舖；(7)大眾化舖跑贏奢侈品舖；(8)內街闊巷舖跑贏大街大道舖；(9)建材舖跑贏傢俬舖；(10)街舖跑贏樓上舖等等，數唔曬！ 當然，價錢可以解決所有問題。即使間舖以上十樣全部唔中，唔通平到差唔多送俾你，你都唔要咩！總之，豬年跟足以上十大預測去買舖租舖，行多啲、睇多啲，我相信你隻豬會行運，好快識飛天啦！