上星期談到地產代理在十年間的改變，雖然成交宗數受辣招影響大幅減少，但參與行業的人數及公司仍然大幅上升；代理的收入也水漲船高，但分配卻越來越極端。
今天跟大家談一下代理角色的轉變，十年前代理大都以二手交易為主，2008年一手的交易比例佔1/10，十個單位的交易，有九宗是二手，代理在二手市場是一個雙邊代理，既要照顧買方利益，也要同時兼顧賣方利益。代理工作包括為買家尋找合適的筍盤，進行配對的工作，也會為賣方推銷，直至去到買家看中單位，才進行議價。二手業主個個心態不同，甚至同一業主，每天的心態價錢都不一樣，要好好掌握才能促成交易，經驗及知識少一點也被淘汰。
十年後的2018年，一手交易已經佔整體1/3，若從佣金角度考慮，可能佔整體佣金一半，代理在一手市場的角色也轉變成促銷者，只為業主（發展商）推銷物業，代理的配對工作大為減少，發展商推出什麼單位就推銷什麼單位，價錢也印在價單上，沒有議價的空間，代理的工作簡化了，入行所需的經驗及知識要求也減低了！
一旦買家覺得代理的工作，未能滿足其要求，也助長形成了買家要求代理回佣的風氣。由於代理工作性質的改變，代理只需建立與買家的關係與信任，這是單向的，代理公司要獲得更多的生意，更大的市場佔有率，便不斷聘請更多前線代理，更多代理意味更多生意，對代理質素的要求也隨之下降，代理良萎不齊的情況更加嚴重。
另一個副作用，就是代理的運作更傾向個人化，前線代理只需要搵客，尋找客戶，建立關係之後的工作，就是抽籤，不中的話，再轉介另一個樓盤，對公司、對同事的倚賴越來越低，也間接令部份代理另起爐灶，成立小型代理公司，搵到客戶時再跟大型代理合作，佣金分成比做僱員可得更高的比例。
當然最後一個變化，就是電子媒體的運作，網上搵樓睇樓，社交平台搵客等等IT工具的廣泛應用，十年前代理只集中門市，報章廣告等線下工具，在代理趨向個人化的背景下，線上工具的利用，將會是無可逆轉的，相信十年後的代理市場又會是別有一番景象。
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