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啟德賣地過後,對後市會有什麼變化?

 
     
2019/01/25 潘達恒
剛剛啟德4C區3號地皮由新鴻基地產(016)獨資投得,擊敗5個財團,反映此塊地皮有較多發展商垂青,成交呎價為每方呎$17,360,成為繼2018年5月後,同區第二高的呎價,對市場帶出利好的訊息,反映發展商對後市仍然樂觀,因為此項目預計發展金額為200億,屬大型發展項目,所以對後市特別具指標性。新地「理想價」投地,除反映對樓巿具信心外,對後市還有什麼啟示? 1) 優質地皮地價沒有明顯下跌 以啟德區為例,由2018年11月至今,分別成交4幅土地,成交呎價分別由$13,523至$17,360,平均呎價為$15,220,今次造價接近平均價錢以上,原因是地盤享有優質海景,日後可售更高價格; 2) 集中選擇政策發展的地區 東九龍規劃為第二個核心商貿區(CBD2),有龐大的基建支持,隨著配套慢慢完善,例如道路網、民生設施等相繼落成,會有更多優質客戶願意遷入,對區內樓價有支持作用; 3) 市區土地供應有限 尤其集合商業、住宅、休閒元素的土地,更是少之又少; 4) 協同效應助發展 對較早投得啟德土地的發展商,在同一個區域發展,能夠易於剪裁及布局,能達到概念及設計上一體化,更能夠善用資源; 5) 市區大型發展的區域不多 大型的地皮方便政府重新規劃,日後發展更完善; 6) 「中資冷淡,港資活躍」 一、二線優質地皮仍然會是發展商吸納的板塊,港資不善高價搶地,對地價不會造成「跳價式」上升。從前中資高價搶地,往往帶出「遲買會貴」的訊息,令買家未充分理解市場後便迅速入市,未必是良好現象。相對港資較審慎,清楚計算發展成本,待合理而優質的地段出現才吸納,對樓市發展更為健康。 發展商有他們找土地地及入市的韻律,但作為買家,大家可以根據什麼指標,選擇理想的物業,在有危有機的市況下安心置業,下一篇文章會為大家提供意見。
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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