啟德賣地過後，對後市會有什麼變化？

剛剛啟德4C區3號地皮由新鴻基地產(016)獨資投得，擊敗5個財團，反映此塊地皮有較多發展商垂青，成交呎價為每方呎$17,360，成為繼2018年5月後，同區第二高的呎價，對市場帶出利好的訊息，反映發展商對後市仍然樂觀，因為此項目預計發展金額為200億，屬大型發展項目，所以對後市特別具指標性。新地「理想價」投地，除反映對樓巿具信心外，對後市還有什麼啟示？ 1) 優質地皮地價沒有明顯下跌 以啟德區為例，由2018年11月至今，分別成交4幅土地，成交呎價分別由$13,523至$17,360，平均呎價為$15,220，今次造價接近平均價錢以上，原因是地盤享有優質海景，日後可售更高價格； 2) 集中選擇政策發展的地區 東九龍規劃為第二個核心商貿區(CBD2)，有龐大的基建支持，隨著配套慢慢完善，例如道路網、民生設施等相繼落成，會有更多優質客戶願意遷入，對區內樓價有支持作用； 3) 市區土地供應有限 尤其集合商業、住宅、休閒元素的土地，更是少之又少； 4) 協同效應助發展 對較早投得啟德土地的發展商，在同一個區域發展，能夠易於剪裁及布局，能達到概念及設計上一體化，更能夠善用資源； 5) 市區大型發展的區域不多 大型的地皮方便政府重新規劃，日後發展更完善； 6) 「中資冷淡，港資活躍」 一、二線優質地皮仍然會是發展商吸納的板塊，港資不善高價搶地，對地價不會造成「跳價式」上升。從前中資高價搶地，往往帶出「遲買會貴」的訊息，令買家未充分理解市場後便迅速入市，未必是良好現象。相對港資較審慎，清楚計算發展成本，待合理而優質的地段出現才吸納，對樓市發展更為健康。 發展商有他們找土地地及入市的韻律，但作為買家，大家可以根據什麼指標，選擇理想的物業，在有危有機的市況下安心置業，下一篇文章會為大家提供意見。