剛性需求成支撐樓市的因素之一

踏入2019年多過一手樓盤以「低價推盤」 策略，例如大埔新盤＜天鑽＞更低於區內二手樓價發售，成為市場焦點，入票數目反應理想。另一邊廂，香港首富李嘉誠在長江集團週年晚會上短評樓市，提醒大家留意外圍風險，預測全球今年經濟較差，很多國家增長仍然緩慢，他表示如果置業自住且有能力供款，仍然可以吸納。留意到某些新樓選擇建築期付款(下稱"建期")，有明顯上升的趨勢，例如馬鞍山＜泓碧＞近56.8%買家選用「建期」，這是否不健康的現象？ 一般新樓付款方法主要有三項，一) 即供付款；二)二按付款；三)是「建期」付款。 選擇「建期」上升，反映什麼信息： 1) 成交增多，表示買家對後市仍然有信心； 2) 換樓者選擇「建期」，表示他們資金未回籠，需 要時間套現手持資產，包括股票、二手物業等。但感覺新樓現價吸引，以「低市價」 先購入物業，並部署「低買低賣」放售現有二手物業； 3) 仍然有大量的剛性需求，以下數據可以得知，分別根據政府統計處2018年有近51,800宗的婚姻登記、根據居民政事務處2016年單程證持有人抵港人數為57,400人、根據房屋署資料，自2017年10月收緊富戶政策，公屋戶怕超越富戶資格被剔出而删除戶籍的個案，2018年首三季已有32,200宗等，以上人士都會增加住屋需求。最近，因外圍氣氛轉差，包括中美貿易戰、息口上升、中國經濟增速減慢、英國可能脫歐、 美股下跌等，都令消費及置業意欲下降。但這種氣氛估計會在下半年慢慢明朗化，置業的氣氛會再次重現。 一二手即將復甦 膠著情況得以改善 另外，留意到上年只是個別發展商提供二按，今年明顯多了發展商加入，再加上一手定價不會太進取，估計上半年一手成交量會錄得5%升幅。二手市場已經歷近半年的拉割局面，業主慢慢明白到在高位要調整10%左右才會錄得成交，加上早前購入新樓的買家需要套現現有的二手物業，預測他們將以「低買低賣」的價格放售，對早前堅持高價放售或議價空間少的業主有一定的壓力。新一批的貨源將會出現，相信二手的成交量也會較上年下半年明顯上升，但估計二手上半年總成交量不會超越上年同期，原因是二手放盤仍然受「辣招」影響，供應不多。但上年出現的買賣雙方膠著情況，估計會慢慢減退。 「建期」持續上升會否形成不穩定風險及令按揭質素下降，則再需要進一步觀察，短時間未能確定，始終剛性需求仍然存在。