全面放寬樓按 樓市健康發展

本周樓市熱門話題，當然離不開財爺陳茂波稱在合適的時機，考慮放寬樓宇按揭成數。其實自2009年開始，政府為了壓抑樓價先後推出了十多次「辣招」，當中有些是有效的、有些是無效的、甚至有部份是有反效果的。在樓價月月升值的情況下，這類政府政策一向是推出容易，退出困難。 現今樓價正在下調，平均幅度在2018年第四季已有近10%，估計2019年中國經濟下調的背景下，加上中美貿易戰，英國脫歐危機的陰影，正給予香港政府一個良機去檢討及調整一下「辣招」。當今「辣招」可分兩大類：其中一類是需求管理措施，透過額外印花稅、買家稅花稅，雙倍印花稅等等稅項，去壓抑投資及打擊投機。另外一類是收緊按揭成數及壓力測試條件。前一類只針對擁有物業者；後一類則影響全體買家，不論是否擁有物業。 筆者建議第一項要檢討是壓力測試，雖然美國聯儲局多次加息，香港銀行都仍然水浸，只追隨了1/8厘的加幅。而美國未來的加息幅度也有限，壓力測試的制度，實在有檢討的必要。另外，按揭成數也由七成降至六成，1,000萬元以上的物業更只有5成，大大提高了換樓人士的首期數目，上車盤還可以利用按揭保險去應付首期。不少換樓人士就只能望樓輕嘆。換樓失敗，本身的細單位自然不賣，反而利用換樓資金去協助子女上車，加大了「上車貨」的需求，一來一回，上車盤價格自然飛升。再者換樓鏈破壞，形成二手市場冰封，成交量大幅下跌，買家唯有選擇一手樓。發展商藉著可以提供高成數按揭，成功搶奪了二手市場買家。發展商在定價上，不再受二手市場價格所制約，就可以更加進取，劏房戶也應運而生。 筆者建議回復樓按至最高樓價七成，恢復市場正常運作，一旦二手換樓市場復甦，二手上車盤供應便會增加，對壓抑上車盤的價格有幫助。筆者強調並不是「撤辣」，而是調整。目的是讓「辣招」發揮更佳的效果之餘，也盡量減少「辣招」的後遺症，讓樓市更健康地發展。