工廈分租 有利可圖？

一般投資物業，傳統上必定是買賣，但近十多年來，投資物業不單是買賣，租務也是投資的門路。 新蒲崗區傳統舊式工廠林立，而舊式工廠大廈獨立單位面積約有3,000呎以上的，合共有約1,709個單位；就近十多年的轉變，這些較大的單位很多用作分間寫字樓或迷你倉出租，而筆者亦作了一個簡單統計，區內現約有309個面積約3,000呎以上的單位，已作分間寫字樓或迷你倉，所佔比例約為18%，而分間寫字樓之面積介乎100呎至300呎不等， 而租金叫價呎租亦可達18至25元不等，個別單位具豪華裝修可叫價更高，呎租30元以上亦有。 據悉十多年前，新蒲崗分租單位比較少，只集中在大有街2號旺景工廈，雙喜街2至4號同德工廈，以及大有街14號萬星工廈這幾幢工廈內；不過隨着市場轉變，大面積單位較難租出，而眼見觀塘區的分租單位大量擁現後亦被消化，部分投資者便在新蒲崗區尋找合適的單位租入，以二房東身份分間出租，7至8年前，大約可以用6至7元之呎價，承租一個3,000呎以上的單位進行分租， 然而現時的市場價呎租則要9至11元。 筆者曾經和一位專門經營這門生意的包租公傾談，他們大部分要求租約年期一般5至6年及可續約，而頭兩年為歸本期，其後三年才是收成期；基於投資在單位的裝修及冷氣設備成本十分高，故租約期必須有五年以上才有賺錢機會，舉個例子，假如一個5,000呎單位，以每呎9.5元租入，將其分間成25個單位，再發水兩成，裝修成本約200萬元，租金每月47,500元，頭兩年便是114萬，加上裝修成本200萬元，即頭兩年支出要314萬，如果單位連發水共6,000呎以25元呎租租出，則頭兩年收入有360萬元，已有微利；如按這情況，其後三年則每月有102,500元淨收入，總收入即是369萬，相當可觀；而區內其中一位相對活躍於這範疇的陳姓投資者，近兩三年在區內已租用超過十個單位作分租用途，直至目前，他仍在市場尋覓適合的物業分租，可想而知市場仍未飽和。