明星盤大賣對後市的啟示

東九龍凱匯集合多方面優勢，包括地點、東九龍發展及規摸等優勢，以較其他一手樓定價畧低的策略開售，令整個市場突然熾熱起來，至今已第三輪開售，這樣對後市有什麼啟示。 首先，凱匯今次開售以一房及三房為主， 最新第二期第二張價單，折實價由730.3至1,857.8萬，折實呎價由17,382至20,560元，可見是吸納換樓客為主，筆者估計部分換樓的買家會先購入單位，然後半年內將其二手物業在市場放售，以「現價買、現價賣」的心態，較貼近市場價錢放售，這樣有助二手市場放盤量增加，買家亦容易找到較理想單位。 另外，在運輸及房屋局局長陳帆剛公佈《長遠房屋策略》報告上指出，公私營房屋供應比例由6比4，改為7比3，公營房屋預測未來10年內供應為31.5萬伙，私樓預測未來10年內供應為13.5萬伙，意味私樓的供應將進一步減少，這樣對私樓長遠而言中性偏好。但預測2019年一手供應為約30,000伙，比過往每年一手吸納量約17,000伙為高，估計發展商在出貨方面亦有一定壓力。壓力將在2019年上半年，估計發展商仍然會以貼市價開售，它們會推出按揭上的優惠，例如首1、2年的低息二按，並推出較長的建築期計畫適合換樓人士等。一手樓在按揭優勢是發展商可以透過其他財務機構，靈活提供低息二按借款，相對二手物業，借貸受到金管局嚴格的限制，例如以700萬以下樓價為例，按揭額為6成，買家想額外借貸可選用香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃，按揭額視乎不同樓價分別可借高達8成至9成，但要合符樓價、樓齡、物業種類、估價等的不同要求，能夠完全符合也並不容易。 雖然二手買家也可以選擇財務公司承擔高成數按揭，但息口比一般銀行為高，故也不是買家選擇的主流。因為買家首期不足，二手物業按揭多受銀行嚴格的監管，形成買家流入一手市場。但大家要留意當經濟轉差的時候，個別供款人可能出現供款問題，這時候會令發展商承受不必要的風險，將按揭風險轉嫁住一手市場也不是一個健康的現象。 所以政府在管制風險的同時，也需要多留意市民的意見，是否需要適度放寬二手物業的借貸額，多年來在按揭額不斷的收緊，令置業門檻提升，物業流通量不斷下降，要知道過度的收緊令正常換樓、真正的置業者也同樣受到影響。 留意到最近長實執行董事趙國雄先生本月開腔預測明年樓市走勢，估計樓市下行10至20%，留意到承做二按及「納米樓」(一般為開放式)是風險所在。筆者不完全反對這類「 劏房則」間格， 因不同間隔，切合不同買家的需要，但住戶需要留意長遠生活的改變，例如嬰兒的出生會否使開放式設計，不適合多人居住的需要，或在放租放售時，劏房間隔會否不夠大眾化，令準租客買家範圍收窄。 但二手物業普遍不存在以上設計，一般以1房或以上間格為主，今次熱賣的東九龍凱匯也是提供1房或以上間格為主，對像是換樓市場，合適的換樓面積亦是吸引市場的原因之一。筆者提倡「 一二手應該分工」， 一手市場應該集中提供換樓間隔，提供「人性化」的面積，在配套上增值，包括智能科技等； 二手市場則為置業者提供上車的單位，銀碼相對一手樓為低，使他們成功置業後，日後財政充裕， 然後按步就班進入一手換樓市場。故此一二手巿場不應該互相重疊， 要知道一二手是相向的，一手帶動二手，二手帶動一手， 形成一個較好的換樓階梯，才能夠協助市民改善生活，這個也是巿民樂於見到的。