銀行加息樓價回調 跳崖式下跌可避免

香港銀行終於在相隔12年來首次加息，意味著香港的加息周期正式開始。今次加息幅度以匯豐等大型銀行計，只有0.125厘，可謂相當克制。以目前二手成交價樓700萬元中位數計，借款60%，即420萬元，25年還款期，供款增加260元，單單這個數目，當然對樓價影響輕微，但大家不要忘記，自今年年初，香港的H按的實際利息只是一厘多，現在已隨同業拆息升而達到封頂位，大部份在2.15%-2.25%之問，負擔壓力開始加重。 結合近期中美貿易戰，令經濟不太明朗，股市下跌，一手空置稅，居屋減價，中資發展商低價開盤等等不利因素，今年樓價將會從高位回調，但回調幅度，便要視乎港息的走向。 其實，美國的加息始於2015年，已經連續加了8次息，合共兩厘。根據美國聯儲局預測，今年還會加息1次，2019年還有3次，2020年再加1次，合理估計可能會再加5次，合共1.25厘。香港如果追回與美國息差的話，利息需追加3厘以上，對已經在回調的樓市而言，可謂雪上加霜。但香港市場的資金仍然充裕，套息活動似乎未能使留港資金流走。市場有一種說法，這種留港資金，大部份來自國內，資金的流向，視乎國內的政策多於利息的套利，由於香港始終是國內的主要走資基地，資金長期留港是一種新常態，就好像今次加息，銀行都沒有跟足美息的0.25厘的加幅，樂觀者會傾向港息會長期低於美息，不會追加。 再者，美國是會真的能夠實現其加息藍圖?這也是未知之數，最大的不確定性，是中美貿易戰的發展。如果貿易戰不斷升級，對美國物價及經濟影響，將會在明年陸續浮現，一旦經濟出現危機，美國聯儲局的加息大計又會出現變數！ 筆者傾向樂觀，港息在未來一年，加幅都會在1厘以下，樓市無可避免出現10-15%調整，但冀望出現跳崖式下跌，機會很細。