中小型住宅樓市 熊市消失了

自從上周林鄭推出新六招之後，發展商似乎為了避免支付空置稅，大量貨尾盤空群出動，市場百花齊放，連全新盤都有三個一齊起動，互相競爭搶客，實在罕見。正如筆者上周撰文估計，新招只會收一時之效，效用屬於一次過，發展商清了一些貨，加上適應過後，效用是短暫的。 相反，二手市場似乎並未有受到很大影響，破頂成交仍然不絕，就以沙田第一城為例，大中細單位都有破頂成交，細單位已錄得630萬元新高，中單位（細三房）則為895萬元，至於大單位三房則更高達1,300萬元，似乎部份買家受到私樓地撥作公營房屋消息刺激，只怕私樓成交價未來更高，而決定加快入市！暫時居二市場是唯一受影響的部份，居二買家與居屋買家是重疊，居屋減價，自然更吸引，居二價下調，也屬自然。不過，一向居二放盤量也是很少，除了個別業主有迫切需要，否則售價下調的幅度有限，何況買家等居屋的耐性也是疑問，市場上已入申請購買居屋已達15萬份，只要一少撮買家明白抽中的機會很微，居二的樓盤很容易便會被消化，居二價下調的時間也會是短暫的！ 其實，政府自從2010年起推出多番辣招，好明顯有些辣招無效，部份有效，也有部份要經過一段時間發酵才有成效！但辣招效用通常只會維持一段時間又會失效！政府有見及此，又會推出新一輪辣招。用辣招就跟吸毒一樣，一旦用上，好難回頭，只會越踩越深。 以往香港的房地產市場崇尚自由市場，價格機制也運作暢順，套現能力也強！這些優點漸漸受辣招不斷的蠶食，當林鄭將居屋售價與市價脫勾，而居屋的收入上限制訂在57,000元（二人），這個收入水平，意味全港75%的人口都有資格申請，這類買家又與私人市場的上車客重疊，直接影響私人市場的售價！可以想像，不久之將來，房地產市場的樓價，充斥著官僚主義，再不是完全的自由市場，官員固然會採取措施制止樓價急升，也會極力阻止樓價下跌！這種現象，在中國國內已經是司空見慣，大家應不會陌生。 往好處去想，自由市場的大上大落可能消失了，但價格越受長官意志或政策影響，其可估計性，自然大打折扣，其投資價格也自然拾級而下。大家若要投資房地產，更加只會集中在豪宅或是工商鋪的種類上，這些類別已非一般普羅大眾可以負擔及參與。