先買後賣陷井多 多加提防免意外

一直以來，對於換樓業主，應該是先買後賣，還是先賣後買呢？都是一個相當困擾的問題。在沒有辣招之前，換樓客多傾向先買後賣，因為先買入新單位，待裝修完成後才舒舒服服地遷入新單位居住，之後才放售舊單位，對日常生活沒有什麼影響。相反，先賣後買的話，中間會有一段空檔日子，期間無樓住，要遷往酒店或短租單位，單單要處理傢俬，已經非常頭痛，何況如果樓市一直上升，落了車的話，又怕上不返車，買樓的壓力很大，一旦做錯決定的話，後果就很大。 但是辣招實施後，先買後賣又會形成不少新的制肘，處理不恰當的話，也會變成置業陷井，大家不得不提防。 首先，是厘印費的預算，雖然業主換樓，享有稅費優惠，但由於購買新樓的時間，業主名下仍然擁有物業，業主必須先付樓價15%的厘印費，然後在成交後12個月內賣出舊樓，稅局才能退回多付款項，15%的樓價並不是一個少數目，大家在考慮資金調動方面，必須留意，更重要是如果換樓業主名下擁有超過一個物業，就必須先將物業全部沽清，再用「首置」名義入市，就不可以用「先買後賣」的方法操作。 另一方面，「先買後賣」對銀行按揭的金額，也有很大的影響，金管局規定，對已經擁有物業的業主，再買物業的話，貸款金額會再減一成，例如：新物業的樓價在1,000萬元或以上，原本最高可做五成按揭，但樓換樓業主先買後賣，就會變成4成了，業主除了先付15%樓價的厘印費，首期也要多付一成資金，就必須非常富裕，否則很容易出問題。 「先買後賣」還會面對樓市突然下跌的風險，當今樓市火熱，沽出物業可謂沒什麼難度，但一旦發生什麼突變，物業沽出的價錢就可能有折讓。 最後，大家不要忘記政府辣招還有SSD，即是在購入物業36個月內沽出，也需付10-20%不等的稅項，大家在買賣物業前，宜多諮詢物業代理或律師意見，否則容易招致無謂損失。