《學生宿舍成地產新賽道｜拆解對樓價與租務市場的影響》

現時香港學生住宿市場最大痛點，是宿位短缺規模不斷擴大，整體供應遠未能追上剛性需求。根據仲量聯行（JLL）2026年市場報告，2025–26學年全港學生宿位缺口已達76,300個，預計2029–30學年將進一步擴大至147,200個床位。

目前全港由私營機構專業營運的學生宿位僅約7,000個，供應極度不足。即使計入政府各項增建措施帶來的新增宿位，短期仍無法填補龐大市場缺口。為紓緩學生住宿壓力，政府推出兩大核心舉措擴充宿位供應。

第一，推行「城中學舍計劃（Hostels in the City Scheme）」，容許合資格酒店及商業樓宇無需改變土地用途，直接改建為學生宿舍，現時多個項目已獲批，可提供約6,400個床位。第二，政府透過公開招標，推出啟德、小瀝源、東涌東多幅商業用地，專供興建學生宿舍，三幅地皮合計可提供約4,500個宿位。長遠而言，北部都會區大學城亦已預留專屬土地作學生宿舍發展，配合未來長遠教育及人口發展。

與此同時，民間資本積極佈局市場，透過收購舊酒店、改造乙丙級商廈、全新興建等模式開發學生宿舍項目。現有市場營運項目入住率長期維持接近100％，充分反映市場需求極度旺盛。

短期內，本港學生宿舍供應主要依靠酒店及商廈翻新改建項目。全新土地興建的宿舍項目由招標、動工至落成交付需時數年，新宿位只會小批量階段性入市，無法即時填補數萬級別的宿位缺口，市場供不應求的格局將持續。

現階段私營學生宿舍單人床位月租普遍介乎6,500至9,000元，雖然造價高於私人住宅合租單位，但租金已包物業管理、網絡、公共設施、24小時保安等全套服務，同時免去租約簽署、按金、轉租等常見租務爭議，對非本地碩士生等高預算租客極具吸引力，市面上絕大部分項目均維持滿租運營。

短期市場呈現兩大特徵：其一，宿位新增供應有限，絕大部分非本地學生仍需流入私人住宅市場覓租，持續支撐校區周邊租務需求；其二，舊建築改建成為市場主流，相關項目內部回報率優於傳統住宅收租，深受投資者青睞，市場亦高度聚焦鄰近大學、港鐵沿線的優質地段，偏遠地區項目接受度相對偏低。

踏入中期，政府批出的學生宿舍用地項目陸續竣工，民間改建及新建項目集中投入市場，加上北部都會區大學城首期宿位逐步釋放，全港制度化學生宿位數量將大幅增長，市場由長期「供不應求」的緊張格局，逐步過渡至成熟競爭階段。

隨著宿位供應大幅提升，市場將出現明顯的雙重差異化趨勢。第一為價格差異化：核心市區、緊鄰大學的優質宿舍項目，憑藉地段優勢維持高租金水平；地段較次的項目則需要透過減價、推出租務優惠吸引租客。第二為產品差異化：營運商不再單純提供住宿空間，會增設社交空間、學術配套設施等增值服務，提升項目核心競爭力。

值得留意，中期非本地學生人數仍會穩定增長，市場結構性宿位缺口仍然存在，只是缺口規模大幅收窄，過往極端的搶租、搶床位情況將徹底消失，市場整體趨於理性。


|楊曉欣博士：市場由長期「供不應求」的緊張格局，逐步過渡至成熟競爭階段。 (圖片來源 : HK01)

短期內學生宿舍新增供應量稀少，無法承接龐大的非本地學生租務需求，大量學生仍會選擇私人住宅合租。大學周邊兩房、細三房等熱門合租戶型，空置期短、租客群體穩定，租金將持續獲得剛性支撐。根據差餉物業估價署數據，近年住宅租金穩步上行，學生剛性租住需求是核心推動因素之一。

與此同時，私人學生宿舍僅分流高預算、重視居住便利與安全的學生群體，預算有限的學生仍會優先選擇平價私宅合租及分間單位，因此短期內校區周邊細單位租金不會出現明顯回落。

中期高質素機構化學生宿舍批量落成後，願意支付高昂床位租金的高預算學生，會大規模由私人住宅轉投專業學生宿舍。當中，大學附近小型兩至三房單位受影響最為明顯，此類戶型普遍由3至4名學生合租，長期依靠學生租客維持高租金溢價，隨著核心租客群體流失，租金升勢將明顯放緩。

惟市場不會出現租金大跌行情，學生租客退場後，家庭租客會承接市場需求，帶動租金維持溫和走勢。而以家庭自住為主的大三房戶型，學生合租比例較低，因此受學生宿舍市場發展的影響不多。

|楊曉欣博士：相較租務市場，學生宿舍對樓價的影響更為間接，不會直接推高或壓低區域樓價，但會徹底改變不同板塊、不同戶型的價值支撐邏輯。

相較租務市場，學生宿舍對樓價的影響更為間接，不會直接推高或壓低區域樓價，但會徹底改變不同板塊、不同戶型的價值支撐邏輯。

對於傳統大學周邊的細小公寓，短期依託穩定的學生租務需求，物業保值能力較強，但投資者不宜過度憧憬價格大幅上漲。此類物業的投資價值長期依賴學生合租帶來的高出租率，隨著中期大量學生宿舍入市，學生願意為私人細單位支付的租金溢價會逐步收窄，物業租務回報率亦隨之回落。有關變化對自住買家沒有影響，但純租務投資物業將面臨收益下行風險。

市場存在「興建學生宿舍會拖累周邊樓價」的誤解，實際情況恰恰相反。學生宿舍落成營運，會帶動區域人流匯聚、激活商業配套、提升街區活力，對區域發展帶來正面加持。市場真正的轉變，是物業租務收益邏輯重組，而非樓價下跌，住宅樓價核心走勢始終取決於大市環境、基建配套、家庭自住需求等核心因素。

長遠而言，「北都大學教育城」規模成型後，會帶動新界北人口持續流入，除學生群體外，教研人員、相關從業人員的定居及租住需求，將長期支撐區域住宅價值。惟此屬長遠規劃紅利，短期內難以推動區域樓價出現大幅波動。

學生宿舍是香港依托國際教育樞紐定位衍生的全新地產細分賽道。短期宿位    嚴重不足，無法紓解私宅租務壓力；中期隨著公私營宿位集中落成，過熱的租務市場將逐步走向理性競爭；長遠「北都大學教育城」全面成型，將重塑全港學生住宿格局與新界北樓市走勢。

不論是自住置業人士或地產投資者，都需要理性區分市場題材與真實價值：學生住宿概念只可作為租務投資的參考因素，絕非樓價暴漲的保障。大學周邊物業，自住應優先考量交通、配套等核心居住屬性；租務投資則需要提前部署，適應未來學生租金溢價逐步收窄的市場趨勢。

本文提及的數據源自仲量聯行（Jones Lang LaSalle）、中原地產（Centaline Property）、差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）以及公開的政府資料。此等數據僅供市場分析之用，並不構成任何投資或購置建議。