《買樓不如買銀債》

星期六早上去到茶餐廳，有客人話有筆錢本來打算買樓收租，現在全部攞去買銀債，他計過條數，講投資回報，買樓不如買銀債，更何况在香港買樓投資，周不時被人詛咒，又話買樓的人炒貴晒啲樓，令到租樓的人苦不堪言，政府又出辣招打擊買樓人士，倒不如買銀債乾手淨腳，又唔會俾人罵。

老闆話，在香港的確有一個奇怪現象，不少人雖然不知幾想自己有一個單位，但對有樓的人會表示不滿。老實，無論買樓自住或者投資都是失敗者，如果將投資物業的錢買債券，都唔知賺多幾多，失敗都要俾人鬧，真係好慘。

1997年7月1日中原指數為100，2026年9月4日中原指數見162，29年只是上升了62%，以複利計算，年回報是1.68%，買樓收租好手神時有3厘幾回報，差起上來兩厘都冇。今次銀債的保證利息是4.25厘，而銀債最低息是2016、17年，為最初推出的第一二批，但都有2厘，之後利息上升，最高是2023年第十二批，有5厘咁多，由此可見，買樓的回報隨時未必及得上，仲有在買樓的時候要畀一大筆印花稅，老實說，點解要買樓投資，不如乾手淨腳買銀債。

有人問我，如果物業回報好似今次銀債4.25厘，以複息計算，29年後中原指數應該是多少，我講大家都未必信，應該是333點，現在是162點，我自己都後悔冇買銀債。