2026/05/05
湯文亮
星期一早上去到茶餐廳，有客人話在五一假期之前，政府出了一個數據，在未來3至4年，私宅潛在供應量有10.1萬個單位，比上一季減少3000個，客人唔明白潛在供應量是什麼，究竟有什麼作用。
潛在供應量是包括貨尾單位2萬個，建築中單位6.2萬個，已批則未興建單位1.4萬個，餘下5000個歸納為其他，但大家有可能唔知道，有一些潛在供應量其實早已潛水，近日有不少出售舊樓要遵守發售新樓條例，包括有合標準售樓書以及要公開以抽籤或者招標發售，那些單位其實已經建成很多年，一向被地產商用作收租。
事實上，那些單位是貨尾單位，不過是潛水很多年的貨尾單位，政府歸納那些單位為潛在供應量，其實是潛水供應量。
以潛在供應量影響樓價
政府最初推出潛在供應量的時候，我認為是相當明智，作用就好似曹操望梅止渴，當時供應不足，樓價飈升，政府話在未來3至4年，大約有9.3萬至9.4萬個單位供應，即是叫大家唔使急於買樓，到了今日，樓市供過於求，樓價下跌，政府仍然講未來3至4年有10.1萬個單位供應，即是叫人唔好買樓，與唔使急於買樓是有分別。
其實，所謂的潛在供應量是隨時可以潛水，地產商見供應太多，樓價下跌，自然會放緩起樓速度甚至唔起，部分現在已歸納為潛在供應量的單位就會潛水，七除八扣之後，潛在供應量可能只得6萬至7萬個單位，這個數字遠低於正常消耗，屆時，樓市又會出現另一次升浪。
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