檢討放寬「辣招」時機合適嗎?

最近樓市出現較多兩極化的新聞，例如山頂豪宅地 文輝道流標、10月預售樓花零申請，另一邊廂，啟跑道區第4B區3號地皮，4間財團聯手投地，比對上成交低約18%，市況有點難捉摸市況是冷還是熱，令市場難以解讀，究竟後市方向如何？ 除留意到政府拋出「明日大嶼」願景，計劃在東大嶼填人工島，屬比較遠期的計劃外，能否有具體的政策能夠令樓市健康發展。 因為自樓市「辣招」出現， 包括SSD（額外印花稅）、BSD（買家印花稅）及DSD（雙倍印花稅），作用是打擊投資者進場，令樓價不至大升，可惜辣招沒有預期效果，更因入門門檻增加，例如DSD限制購買多於一間物業厘印費劃一15%、換樓人仕於12個月售出現有單位，可獲繳交原有的厘印費等，令二手放盤供應進一步減低，更令10月份十大屋苑成交量不足約68伙，令置業、換樓人士更難在二手市場找到足夠數量的單位作比較。 所以筆者認為政府應該調整一下現有的機制，令二手市場轉趨正常化，令二手市場放盤供應合理地提升，給予市場更多選擇。 充足的二手樓盤成交，才能真正反映市況，不似現在只是個別數宗成交，已經反映一個大型屋苑或一個區的樓價指標，造成很不合理的現象。市民想用較完整的成交數據，作成交前的參考，變得不容易，二手量成交不足，正正是放盤量減少間接造成的。 2009年6月收緊豪宅按揭成數至今， 政府一直用需求管理的方法，控制各種政策及公營房屋供應，間接控制買家入市意欲，減慢他們入市速度，因為政府心知麵包供應有限，希望將時間拖後，供應可以慢慢追上。或者，等待市場出現明顯變化，令置業願望降溫。 辣招持續至今，炒家絕跡了，但沒有令樓市合理調整，反而令樓價拾級以上，反而影響了正常需求的用家，例如有家庭新成員誕生需換樓人士、安排退休前額外買樓「收租養老」的準退休人士、商人需將物業於有效期內套現維持經營資金、患病者需要在有效期內獲取資金就醫生等，以上個案若放售或購入物業，通通視作炒樓個案看待，需繳納DSD劃一15%印花稅或在36個月有效期內放售需繳付SSD。 令樓市「可進可出」的特性失效， 樓市政府已令二手市場出現扭曲， 出現「賣了，怕買唔返」的心理。 因為辣招變相排擠長線投資者，令致租盤多年來不斷攀升，也是沒有長線投資者購入單位後放盤之過，「租盤少，租金自然貴」。 最近，金管局總裁陳德霖講解現在未到達「撤招」的時刻，更稱今年第二季新批出的平均按揭成數為47%，比2009年首次推出逆周期措施前的64%低，喑示樓市比2009年更健康，以「不變應萬變」的 姿態回應大眾，少做可以確實少錯，不做更不用被批評。市民總是擔心政府欠靈活性，往往未能在合理的市況，推出合理的政策，好像2002年停建9年居屋， 到今天出現缺地缺樓。 本欄不是建議政府「一刀切」式撤招， 可以分階段性進行，首先建議將DSD購買第二個單位需劃一15% 厘印費，改為雙倍厘印費，主要解決兩大問題，一) 增加租盤，優化現有的辣招，令二手供應增多，可以舒緩現有的租金壓力。二) 令換樓人士能夠換樓成功，政策優化後，釋出更多選擇，令他們容易找到心儀單位。( 筆者曾經多次出席立法會會議，令社會進一步了解換樓人士處境，最後將換樓期由6個月改為12人個月。) 筆者覺得政府應該有適當的擔當，對樓市需作多方面了解， 未雨綢繆，急市民所急。