2018/11/14
陳永輝
透過這篇網誌，我們想讓你知道的是：特色戶呎價的最佳計算公式及最值錢因素！
一個物業連帶天台／平台售價往往都會俾樓下或相隣的單位更高。 現時市場普遍認同擁有戶外空間是一個特色， 租金可以高一點而售價會更高。問題係，夠竟一個平台／天台應該值幾多錢呢？一幢幾十層樓高的大廈只有幾個連天台的單位，成交數量低，且有些成交久遠而沒有參考價值。要定立一刀切的標準肯定沒有，筆者集合不少用家、投資者的意見，得出以下的公式俾大家參考。
基本參考二種定價：
平台面積的25% 或 33% 作為室內面積計算。 （1/4 or 1/3）
如要計算每個特色戶的室外空間，基本上在資訊聆中就可找到其實用面積。當以室外空間的實用面積，再乘以以上建議的百分比（25% 或 33%），再乘以樓上樓下的相似單位平均實用呎價，就可得出該特色平台／天台的價值。
譬如一個實用面積500呎的單位，連天台300呎。假如該相似層數而沒有天台的單位平均實用呎價為$20,000/呎。就是說這個連天台的單位的呎價為 (300’ x 25% x $20,000) + (500’ x 20,000) = $1,150萬。
問題是究竟以1/4 還是 1/3 去計算呢？
基本上「空中花園」會是最值錢，其次會係天台及低層平台 。「空中花園」就是在一幢大廈的高層位置，物業有個空中大平台（例如上環區麗雅苑，其中的25樓）。平台出入方便，通常在廳的位置沒有梯級的情況行出，而「空中花園」因為光線足，空氣流通且容易出入使用，所以價錢一般會最高。
量價起點應為室內面積內的33%起作為基礎。天台私隱高，光線足，但相對低層平台則起碼要上一層樓梯，出入不太方便，使用率偏低，故天台及低層平台的量價起點約為室內的25%。
有發展商背景的客人喜歡以 1/8 室內面積去計算一個唐樓天台的價值。假設天台比室內面積通常細一點（7成），即是說他們計算的基礎點為約 天台面積的18%。發展商不會理會該天台是否有裝修，換句話說一個天台／平台不應低於實際面積的18%。
有了18%最低價值 ，25%、33%作為量價起點，我們再根據天台／平台的優缺點而加少少或減少少，就可以計算得這個特色單位的市場價值了。
(圖一: 上環樂古道樂古道麗雅苑26／F 空中花園)
(圖二: 上環康威花園 36／F天台)
(圖三: 皇后大道西博士台 低層平台。因與旁邊大廈相隔一個公園，雖然私隱度不高，但光線柔和充足)
在定下量價基礎後，以下有幾種因素會令到平台的價值增加或減少：
(見圖四)
(見圖五:天台左邊為水錶，水務處職員要不時進入抄錶，減低私隱 ）
(圖六: 綠色框就是污水喉的排氣喉，要留意氣味是否強烈）
(圖七: 有靚景的天台，即使在唐樓上，怡人景色特別容易租出）
(圖八: 山道 文豪花園天台）
(圖九: 山道 文豪花園連天台, 內置入則樓梯，出入天台相對方便，叫價往往更高。室內696’實用連天台，2018年7月以$1,590萬售出）
(圖十: 低層單位平台可用高大盆載增加私隱度）
圖十一: 以帝后華庭現正放售2座47樓 連天台物業作參考。該物業實用面積為534呎＋199呎天台（資訊聆）現連租約$29，000／月，放售$1,450萬。
最新成交參考為2座37樓I室，2018年8月以$1255萬成交，實用516呎，平均呎價為$24,321/呎。因為37樓與47樓相差9層，每層以0.45%價值增加（以LP6價單粗略計算），即若37樓I室在47樓的話，成交價為$1255萬 x (1＋0.45%x9) = $1305. 8萬。
以放賣樓價 $1450萬 - $1305萬 ＝$145萬。即業主覺得該天台價值 145萬。
再以 145萬 / 199呎／(24321*1.0405) = 28.8%
以是說該業主有機會天台定價基點為25% (1／4)。由於天台望海，有來去水能種花開Party。但由於帝后華庭上天台的樓梯轉折，影響使用方便度。故只可以說此47樓單位定價合理，以市場價出售。
此單位現正連租約放售（截至2018年10月頭），有興趣買此單位，不妨到我們帝后華庭分店傾傾。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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