2010-2018香港樓市「乾升」，會唔會係因為佢？

透過這篇網誌，我們想讓你知道的是：以簡單易明的經濟學理論，解說香港樓市「乾升」的主要原因，及將持續多久。 以基本經濟理論解畫香港樓市 物業既是商品亦是必須品。商品會隨供求影響到價格。必須品的意思就是無論買賣價格或租金是高是低都必需要使用。土地供應專責小組這段時間不斷討論如何增加土地供應，以增加供應的方法減低樓價，又或者把樓價的上升幅度控制在合理水平。雖然早幾天有報道指香港人口一年間淨增長5萬多人，但這不會是樓價上升的主因。筆者今次想以基本經濟理論去簡單探討下香港過去十年樓市向上的誘因。 圖二係經濟學之101課程都會提到的，在一個競爭性市場，消費者的需求量和生產者的供給量的相互影響下，商品價格及供應量達至一個均衡 。在需求不變下，供應增加而價格減少。反之，若供應不變下，需求卻增加，價格亦隨之而增加。上圖簡單解釋了過去十年香港樓市的狀況，本來價格在P1點，因為供應量增幅不及需求量的增幅，價格不斷升為P2. 而當價格向上升時，因為利潤增加的關係，市場理應會增加供應，從而使到價格減低，達到另一個均衡。 問題是，為什麼供應量沒有因價格的上升而增加呢？除了一手的供應外，二手亦是其中一個主要供應來源。你可以說發展商勾地，政府推地推得慢。但是，二手供應為什麼沒有因為價格上升而增加呢？每一個持有物業的業主都可以說是物業市場的供應商。價格上升時，按理論應該會因利潤的增加而供應增加。早前有報導亦指出，香港住宅總數比香港家庭住戶的數目還要高，這樣來看香港不應出現供不應求的現象。筆者認為這跟不同的辣招、稅收有關。 香港政府於2010年首度開懲 “額外印花稅”開始不斷增加對物業買賣的稅收，由雙倍的印花稅至高達30%的買家印花稅。如果3年內再轉售，還會有高達20%額外印花稅(SSD)。也就是說，一個非永久居民賣家，賣出現有物業後再買入另一物業，而假設該客人買入後半年內再轉售，面對的最高稅額為50%. 經濟學稅收理論指出，政府稅收最後會由買賣雙方分擔，稅收的轉嫁由需求彈性及供應彈性去分配由買家還是賣家支付。簡單來說就如上圖，當政府收重稅時，價格會由P2 升至P3, 供應則由Q2減至Q3. 這解釋過去8年為什麼二手供應在減少的其中一個主因。 筆者亦發現另一有趣現象，就是盡管價格不斷以創紀錄式上升時，二手市場供應竟然沒有因而大量增加，香港的物業市場變成無彈性供應(Inelastic supply)。就是說供應量不隨價格的變化而改變。 梵高的畫作就是經濟學說入面一個常舉的例子：無論價格怎樣向上，都不會有收藏家出售梵高的名畫。 如如圖四所示，因為香港樓市變成無彈性供應，即價格在大幅增長時 （P3 -> P4），二手供應量卻只在微量增加 (Q3 -> Q4)。 當必須品變成了收藏品，價格幾高，大部份人相信只會更高，不會賣出手上的物業。在價格上升時，為了保持一定的回報率，租金在2003年過後，以坐火箭式上升。市場經濟，一買一賣你情我願。租客在盼望樓市下調，事實上除2008年向下調過少少，市場仲未真正回吐。租客因為租金支出比收入增幅拋離，歇斯底里地去動用大部份家庭資源去買樓。由此需求進一步增強，但在收藏品式供應下，價格只會向上走。 真正的收藏品負擔不起的話，你不會去買。但由於該收藏品物業是一個必須品，而且該收藏品提供最少2-3厘的回報。加上賣家賣出物業後好大機會再買入時要支付15%或以上的買家印花稅，以及由於手上太多層樓而通過不了新的壓力測試，不能承造新按揭下，在市場價格不斷上升時，二手賣家卻沒有意欲出貨。 銀行加少少息，增加土地供應，國內經濟因貿易戰而放緩，股市不穩、Brexit等等可能會對物業的市場成交有影響 ，觀望濃厚。辣招下市場變得扭曲而不會競爭性調節，以上因素很難成為你所說的黑天鵝。只要政府繼續辣招，高樓價而成交少，樓市只會在高價上徘徊。