易出租樓的八大元素(2)

5. 買市區樓定買新界樓好？ 地產投資的黃金定律： Location, Location & location可見投資地點的重要性！ 有客人買入將軍澳新樓，因為相同價錢可以比市區買入多5成至一倍的實用面積，而且新樓有靚會所，配套也日趨完善，自然提升不少買家買入的意欲。筆者在此暫不談以個人自住置業為目的，因為一樣米百樣人，作為自住樓最重要自己住得舒服。 但以投資⻆度看，同樣的價錢，如600多萬可以在日出康城買一個500多呎實用的單位（收租約$15-$17K／月）。而在上環，只可買入不足300呎實用的中源中心（收租在$17K-$18K ）。但不可忽視這些舊樓的好處，包括管理費平、差餉平，而且好容易租出！而且不少在中環、灣仔返工的打工仔，普遍返工時間長（正所謂有返工無收工），所以這一類客人搵樓租的主要目的都會想住近一點，反而對大廈要求不高，只要合乎基本要求，如乾淨企理，周邊有齊生活配套等，係客源充足的情況下，市區樓當然會容易出租。 另外新屋苑管理費高達$5/呎。每月租客俾你的租金有不少都俾了管理公司。當然，換句話講準備買30年以上的舊樓亦要先留意大廈做咗維修未，因為維修費用少則幾萬，多則十多二十萬。對於預算不高的客人，要小心計好數才好下注。 6. 有看更無看更？ 如果你目標租客是外藉人仕，尤其係中、上環區，佢哋唔會介意有沒有看更，反而更着重出租單位的內部裝修。根據金誠物業於中、上環從事地產代理10年以上的經營，當中租出的不少唐樓夜晚是沒有看更，更加連樓梯燈都無，但外藉人仕都會照租用，而且佢地租住的單位實用呎價更可高達$70／呎。所以如果你準備投資物業並以收租為目標，而又對租客的類型沒有定案，那麼一幢20至30多年、有日夜看更的樓可能會係你的最佳選擇。 7. 無裝修定有裝修？ 如果沒有裝修的舊樓若以實用面積計算，通常只能以$30／呎／月租金。相反，有裝修的可以達到$60-$120／呎。裝修費用一般大約為 $1,000/呎。經驗中有外籍業主，好多時候都會用差不多$2000／呎的裝修費用去全新打造單位，於中、上環一帶租金開價能在$60／呎或以上。即一個300呎的單位，租金在$21,000以上。 如果是普通甚至是以「殘裝」出租的話，該單位很可能只在$10,000以下。所以要高回報的話，裝修不可缺少，尤其30年以上的舊樓。如果像帝后華庭這種十多年的屋苑物業，租客搬出後簡單翻新油油即可，無需浪費金錢進行大裝修，因為大裝修後的租金估計也不會相差太遠。 (如圖一為荷李活道太榮樓唐樓單位，約300呎實用 濕廁、公屋式廚房，2016年出租時實收租金為$9,000/月。） (如圖二: 同一幢而面積大少少的唐樓單位，金誠物業於同期2016年幫業主租出$18,500, 現時（2018年）租金更達$20,000） 8. 需唔需要請設計師？ 有時遇到一些業主放盤時，誇口用了五六十萬去裝修一個400呎的單位，一上樓睇之下，原來係筆者及同事們經常形容的「裝修師傅式」裝修：最明顯的是淺灰／白色地磚，文化墙，大花紋窗簾布，不合比例的廚櫃，更過份的是原用原則濕廁等等。當然業主一心放盤比我哋幫手，無理由踩到一文不值（裝修費已出，唔通叫業主重新再整過咩）。 「裝修師傅式」裝修其實也是走大路問題不大，最過份的就是「KTV式」裝修，大家試試想像一下國內卡拉OK場所的裝修邊會懂我的意思了。裝修費已經用咗，但如果新收的租金同未裝修時分別不大的話，就係浪費！但如果你肯花多少少請到相熟或推介的室內設計師，由選材料、規劃layout, 跟工程，一條龍跟足晒，自然稱心又可放心。 如果你不想花大錢，只有一個好的工程師傅，也有辦法，不妨跟跟下幾個要點： >> 地板最好用木或竹的。地板不能反光。如果要用地磗的話，用啞色、深色的。白色的地磗會容易污漕，租客沒有家傭的，只添煩惱。 >> 寧願一個小廚房不要細廁所 >> 放床空間最少4.5 呎 x 6呎6吋。 >> 有內置洗衣／干衣機 >> 對顏色沒有信心的，盡量用 木、白、灰色為主。因為這些顏色中性，男女租客都可入住。 >> 如果單位細過250呎，開於式比1房更好。如果有350’以上，最好1房。因為一對年青夫婦入住時有間隔，有各自空間，更合相處。 (圖三: 呢個係業主聲稱花左幾十萬裝修的單位：廚櫃面連爐頭孔都沒有開。無考慮到洗衣機、雪櫃位置，昇盤超細。廚櫃段呎計算，貴而不實 。) (圖四: 外由金誠物業管理有限公司管理的單位，用燒面石做櫥櫃面。地面花磗淘寶買回，洗衣干衣機在右下⻆。 地盤式手工，華而實用，兩代法籍租客反而喜歡這種rustic工業風） (圖五: 外這種光亮開放式單位，設計精緻，裝修費用高昂。約300’實用的單位租金$21,000 / 月) (圖六: 以上係十年前的相片及裝修。該大業主把其所有單位裝修以白色為主，男女佳合住。業主不應注入太多個人化裝修，反而像精裝記事簿 ，讓租客把自己的性格及故事寄居在內。） 總結 總結來說，如果咁啱你看客有層舊樓，不妨係裝修前，親臨我哋金誠物業，搵個啱傾代理比下意見。你付出的裝修費用不等於有相等的回報，邊一裝修項目重要，邊一樣不應花費。用得其所最為重要。筆者會不定期繼續與大家分享地產、樓市的最新資訊以及經營中遇到的有趣人和事，敬請密切關注我哋呢個專欄！