易出租樓的八大元素(1)

剛達入2018年下半年，筆者有見目前樓市橫行，所以興之所至在此分享一下：自問係物業投資初哥的你，都好希望買到一層靚樓，最好梗係價錢平、又好風水的樓。所謂百貨應百客，不同人有不同喜惡，作為地產代理最重要搵到客人心儀物業。 有時地產遇見客人帶來風水師父，明明是風景開揚的師傅卻說不合適，翩翩選選擇低層無景單位。筆者對風水命理沒有研究，可能這個低層單位特別夾客人的命格吧。 但作為一位收租投資者，你想層樓能高價租出，未必與風水有關，筆者認為以下八大元素才是關鍵！不要少看這八大元素，畢竟這是筆者綜合十多年的經驗所得。如果八點中有幾項中具備了，層樓一定能快租出，將來賣出時亦比較容易以及高價。 易出租樓的八大元素 >>> 1. 單邊窗咪搞 2. 特色平台／露台／天台 3. 金木水火土 4. 一梯二伙定二梯八伙？ 5. 買市區樓定買新界樓好 6. 有無看更？ 7. 無裝修定有裝修？ 8. 需唔需要請設計師? 現在馬上圖文並茂，為大家逐一解說： 1. 單邊窗咪搞 單邊窗的意思，即係整個物業單位只有一邊窗，又或者一邊窗加上一個向天井的窗口。呢種單位裝修起上嚟layout 非常難搞，主要原因係不知道將客廳設計在窗邊，定係將房間佈置在窗邊。。。有人喜歡客廳明亮一點，房間暗一點；相反有啲客人鍾意房間光亮，客廳暗少少都冇問題。 另外廚房以及廁所亦唔會有自然光，加上空氣亦難以流通。導致此種單位的租出率大打折扣，就算搵到啱租客亦都難以提高租價租出。。。 再加上，如日後有潛在買家黎睇樓時，識貨有經驗的也不會選擇這類型單位作為首選（除非銀碼非常吸引）。所以單憑上述幾點，已可預測這類物業轉售的可能性減低。除非買入價有大折讓，或手頭預算所限，筆者建議初哥勿試。 (如圖一) (圖二:這個單位有個平台，樓底高。新買家用了不少腦力才決定房間在平台側) 2. 特色平台／露台／天台 眾所週知，中、上環區的物業特別吸引到外籍人士租住或投資，佢哋亦非常喜歡單位有戶外空間！多一個平台或者天台，除咗可以享受戶外空間，仲可以係放假日子，邀請一大班朋友開party；有或只有小小露台，都可以種下盆栽植物。 對於租客黎講，可以多一份優閒生活的「幻想」， 增加了佢哋願意比更高租金去租住該物業的機率。 之所以說是「幻想」，是因為租客通常係睇樓時，會同時聯想緊係此單位的戶外空間生活的境況，這種想像絕大部份是美好的想像。而係佢哋租住期間，係特色平台或天台大多數只會開過一、兩次House warming party；而甚少會長時間在此空間活動～這個例子可讓現業主、準買家投資收租時，作為參考考慮收取更高租金。 (圖三:這個單位還設計了戶外影院） 3. 金木水火土 綜合多年經驗，容易租出的單位都有一個共同特色，就係金、木、水、火、土，這五種元素並存。首先，「木」和「土」為基本，亦應佔據全屋大部份裝修。例如墙身為「土」，地板為「木」，這是顯而易見的基本元素。「火」為光線，廚房之位置及佔用的空間。「水」泛指廁所，主要視乎來去水的暢順程度等。 外籍租客通常都較為重視沖澡（廁所空間）而輕煮食（廚房）。若果空間有限，業主寧願把廁所造好一點，千萬不可建濕廁 （註： 即馬桶同沖澡沒有分隔的廁所）。筆者見過一個開放式單位，廚房細得像酒店Pantry一樣，沖澡間卻Spacious, 該單位過去長時間都不乏租客，一點都不難租出！ 最後就是「金」，包括金屬，如不銹鋼、生鐵等元素，如果能加入點綴，整個單位自然顯得分外平衡，感覺良好。以筆者從事多年地產代理的生涯中，也遇過一個「反面教材」，試過有位業主客人因個人喜好，將單位的廚櫃、廁所及房間傢俬等，全部打造成不鏽鋼面，甚至連大床都是用不鏽鋼的，整間屋顯得冷冷冰冰的，所以這類偏鋒的裝修很難搵到租客。 (圖四:金木水土平衡 ，雖自然光線不足此單位卻快租出） (圖五:金太多，金屬床架，金屬衣櫃） (圖:六木太多，還造了個假天花。貴為One Pacific Heights 搶手豪宅，但這個單位花了很長時間才租出） 4. 「一梯二伙」定「二梯八伙」？ 全港有好多單幢樓，有一部電梯每一層都到達，每層只有2個單位；而另外也有些單幢樓有「單雙」電梯，每層有多達八伙。那究竟遇到相似價錢、裝修、layout時，置業初哥應選哪一幢大廈作投資收租呢？答案會係：「2梯8伙」。 主要原因有二： 第一就係如果電梯如果損壞或維修時，有「單雙」電梯的起碼可以選擇行上一層或落一層坐另外一部。但如果只得一部電梯，只得唯一選擇。。。就是當做運動行樓梯。而第二個原因，就係「2梯8伙」的大廈成交相對多，當樓市向上時，單位叫價容易有成交去支持，銀行估到價的情況下自然容易賣出。於上環有不少「1梯2伙」的大廈，升幅不及大市，就算裝修不錯，代理都需花不少口才加力氣才能成功賣出。 (圖七:文咸西街建南大廈，對流窗，layout不錯。卻因「1梯2伙」，不易賣出，估價亦偏低） (如圖八:「2梯8伙」，成交多。就算Layout唔靚，但買賣活躍，易入易出。)