想喺香港買樓，買一手樓定二手樓，點揀先啱？

現時樓價高企（2018年），想喺香港買樓，不得不接受今日的最高價將成為明日的筍價。在過去十年不斷預測樓市會向下的朋友及客人，相信與筆者都有同一感受。不論一手樓定二手樓，爭取到最佳上車時機，擁有人生的「第一層樓」先係最佳答案。 想喺香港買樓，買一手樓定二手樓，點揀先啱？ 話雖如此，有見近兩、三年一手市道普遍暢旺，人人都爭住去「搶」的現象屢見不鮮。抽到頭飛的準買家，顯得俾中六合彩更加開心，真喺買層樓好似買菜咁易（決定）；而另一方面，一手樓發展商與銀行、財務公司等的積極合作，如提供最高80% 買樓按揭，以致各色其式的優惠實在令人欲罷不能。 相反，二手市道萎縮，可以選擇的二手樓，尤其交吉盤相對越來越少，甚至可以用罕有黎形容。所以近年想上車的朋友及客人都紛紛追問筆者同一個問題： 究竟買一手樓好定喺二手樓好呢？ 一手樓的優點 發展建樓用地主要有兩種，一種是來自政府拍賣，另一種就是舊樓重建。無論這些新樓位於那一地段，發展商都會把其包裝成豪宅。氣派堂皇的入口，深水泳池以及華麗的會所，令一眾住客入住後自覺得社會身份頓時提升。最重要的是，發展商提供不同的建築期付款優惠，加上最高可以借到8成的按揭，對於沒有幾百萬首期郤有十幾萬月薪的用家尤其吸引。發展商可以說明碼實價，即是如果你在價單出的後，抽籤選樓時發展商的價錢不會改變。對於首次置業，不欲與二手業主／地產經紀泥漿摔交的市場新手，這明碼實價的方式最受歡迎。 還有，新樓用料必定係全新，買家每當驗樓時發現有任何問題，發展商通常都會跟進包整好等等，對比起買二手樓，的確省郤不少執漏／裝修，甚至住落先發現的問題。 圖片來自：一手住宅物業銷售監管局 一手樓的缺點 一手樓最顯註的問題通常係溢價，亦即發展商Mark的價錢比實際價人值(Intrinsic Value) 都高出20%-30%。當買入時，發展商可以說是市場上唯一供應商，在二手沒有比較，同區亦沒有新樓比較下，發展商可以任意定價，正如之前提到明碼實價，願者購買。要驗正這個假設，當住宅物業買入3年後重新推出二手市場時，我哋不時聽到平手出售，賺幾個巴仙，有些不太好的地區甚至會蝕讓。而與此同時買入的二手樓已經在市場上升了幾十個巴仙。當發展商賣出物業後，該物業轉售時就成為二手市場，二手定價，於是新的買家會比較同區成交、實際租值等，最後會支付一個二手的價格，而不是發展商的近乎壟斷的價格。 所以正因上述原因，一手住宅物業銷售監管局也在今年時間推出宣傳活動「買一手樓 睇清楚‧計清楚‧諗清楚」，提醒各準賣方先看清楚提供的售樓書、價單及銷售安排；計算清楚支付條款、按揭和雜費；考慮清楚負擔能力。以及如果沒有簽買賣合約，已繳付樓價百分之五的訂金會被沒收等資訊。 二手樓的優點 正如上一段提及，二手樓的價錢通常係以市場交易來定價，有買有賣，即購入的價錢通常為一個合符買賣雙方期望的價錢。故無論在高價樓市或樓市低潮時，你買入的價錢都對市場有參考價值。現在資訊流通下，買賣雙方都明曉物業的真實價值。隨時市場上升，買入的二手物業亦會隨之上升，沒有溢價要追的情況下，物業的二手價格與市場趨勢同步。 另外，一手樓的會所、保安工作等雜費肯定不低，每月管理費高層單位達$5/呎。發展商通常會指定關連公司作為將來的物業管理公司。管理公司每月收取總額10-20% 作為管理人收入，對發展商來說是一隻現金牛，而且收入會源源不絕。以我哋上環區著名屋苑帝后華庭(2003年入伙）為例，此屋苑為一個3幢樓過千戶的屋苑，2房實用面積392呎的單位每月的管理費大約港幣$900左右，亦即實用約$2.29/呎。小數怕長計，一比較之下，買入二手樓入住每月管理費都俾少好多。 二手樓的缺點 二手樓的問題在於，準買家未必對該區或該幢樓有認識，除非有相熟可靠的地產代理幫忙跟進，會很容易買上「麻煩樓」。若然真的買中「麻煩樓」，很大機會須支付額外的裝修或其他費用；而有些二手舊樓，買入後過幾年又要夾錢做大廈維修，雖然維修後大廈的售價及租金都會升值，但大廈維修每戶少則夾幾萬，多則十多二十萬，「麻煩樓」還包括有漏水、屋宇署命令未除、大廈消防命令等問題，如果沒有心理及資金準備，買家將會承受不少壓力及煩惱。另外，也不得不考慮，若該大廈多凶宅，例如著名的灣仔嘉薈軒，很多買家因凶宅多而郤步。。。即使不是凶宅同層，再轉售時如準買家介意的話，其實亦減少出貨命中率，即出售難度加大了。 總結來說，不論「一手樓」還是「二手樓」均會有各自的「棒場客」。我會首先幫客人分析以下兩個大前提： 是否一定要住新樓？會否考慮在不久將來出租或轉售出去？ 如果你是一個有實力的投資者，持貨能力高而諗住不想為物業維護而煩惱的話，自然買一手樓會方便容易及稱心。但如果該物業係你人生的第一層樓，而你手頭資金又”孟孟緊”，甚至好有機會出售物業去解決生意之急的話，筆者建議你首先考慮買二手樓，出擊前做多D功課，減少買上「麻煩樓」的可能，你將會上到一架好車。