一、香港樓市2025年回顧與2026年展望
降息週期下的結構性復蘇與投資邏輯重塑2025年，香港樓市在美聯儲降息週期啟動、本地經濟溫和復蘇及人才政策持續發酵的多重因素驅動下，結束連續三年的調整期，迎來一波“價量齊升”的復蘇行情。此次復蘇並非普漲，而是呈現出明顯的結構性特徵，其中中小戶型住宅因租金回報率提升和購房成本下降表現強勁，而豪宅和商業物業則延續分化態勢。
二、市場整體表現：量價溫和回升，租金創新高
2025年香港住宅市場交易活躍度顯著提升。根據土地註冊處資料，2025年（截至12月30日）香港住宅物業（包括一手及二手私人住宅）註冊量達約66,538宗，較2024年的約57,602宗增加約15.5%，顯示樓市氣氛回暖。其中，2025年新盤市場買賣錄得約20,226宗，較2024年升近百分之二十。價格方面，2025年12月香港私人住宅售價指數錄得約298.6點，連升七個月並創一年半新高，全年累計回升約3.25%至3.77%，成功扭轉2024年下跌頹勢。
租金市場表現更為強勁，租金指數連續12個月上漲，至200.7點上下，創歷史新高。香港住宅房地產市場（特別是A類小型私人住宅單位）受惠於租金持續上漲，租金回報率大幅攀升至約2.7%至3.6%。在低利率環境下（利率已降至約2%），透過購置房產創造正向現金流的優勢日益凸顯，形成“供平過租”現象，進一步刺激購房需求。
三、驅動因素分析：降息、人才流入與經濟復蘇
1. 利率下行降低購房成本
利率下行（降息）直接降低了購房者的貸款成本，減少每月還款額，從而顯著減輕購房者的財務負擔並提升其購房能力。若貸款市場報價利率（LPR）下調10個基點（0.1%），月供金額可明顯減少，同時總利息支出也大幅降低。月供壓力的緩解，使得更多潛在購房者有能力承擔房貸，尤其刺激了那些“想買但不急”的買家，進一步帶動改善性需求入市。此外，利率下調也緩解了房地產市場參與方的資金鏈壓力，有助於穩定整體市場供給，促進樓市健康平穩運行。
2. 人才政策注入新增需求
優才/專才計劃等人才引進政策成效顯著，截至2024年底共約35萬人才及家屬抵港，推高租賃及購房需求。其中內地買家占比提升超過百分之二十，成為市場重要支撐。
3. 經濟回暖提振市場信心
股市表現亮眼，綜觀2025全年，香港共有約200宗IPO，數量較2024年上升接近七成，集資額達到2,858億港元，大幅上升超過兩倍，居全球榜首。恒生指數較2024年末水平上漲近30%。
市場活動：2025年香港交易所重拾全球首屈一指的IPO市場地位，全球十大IPO中有四宗於香港上市。
募資與證券發行：香港IPO市場呈現強勁復甦，主板H股上市企業數量從2024年的30家躍升至2025年的76家，增幅達150%。2025年第三季香港實質本地生產總值（GDP）同比顯著增長3.8%，較第二季的3.1%增速加快，顯示經濟穩中提速，私人消費開支轉正，增強居民購房意願。
四、區域與產品分化：中小戶型領跑，核心資產受捧
1. 住宅市場結構性特徵
戶型分化：中小戶型（A、B類，實用面積<70平方米）因總價低、租金回報率高（2.4%-3.7%），成交活躍。2025年新房市場中一房、兩房戶型成交量分別增長約17%和45%，而三房戶型下降約19%。
區域差異：新興區域如北部都會區、啟德受益於基建完善和價格優勢，漲幅顯著（元朗部分專案租金回報率達4%-5%）；港島核心區資產則因稀缺性保持穩健。
2. 商業物業承壓中尋求轉型
寫字樓市場空置率維持在17%左右，但內資企業擴大在港佈局推升交易熱度，改造為學生公寓成為去庫存新思路。零售物業中，核心商圈受益於旅客回流和“盛事經濟”，出租率企穩回升。
五、風險與挑戰：高庫存與外部不確定性
1. 供應壓力亟待消
未來3-4年香港一手住宅潛在供應量高達10.1萬夥，已落成未售出庫存約2.7萬夥，去化週期達18個月（遠高於歷史均值的10個月），制約房價上漲空間。
2. 利率與經濟不確定性
若美聯儲降息節奏不及預期，香港HIBOR可能回升，按揭成本將再次攀升。同時，地緣政治風險和全球經濟放緩可能影響資金流入香港市場的節奏。
六、2026年展望：溫和增長與持續分化
機構普遍對2026年香港樓市持謹慎樂觀態度：
• 量價預測：摩根大通預計全年房價漲幅約5%，萊坊預測為5-8%，成交量有望進一步上升至約6.5萬套。
• 投資邏輯轉變：市場將從“投機驅動”轉向“價值驅動”，區位優勢、租金收益和資產流動性成為核心考量。北部都會區、啟德等新興區域以及港島核心稀缺資產仍具配置價值。
總結：
2025年香港樓市的復蘇，是利率週期、人口結構與經濟基本面共同作用的結果。未來市場將更趨理性，“區位＞概念，租金＞漲幅”
成為投資新邏輯。對購房者而言，中小戶型的性價比優勢與核心資產的長期保值功能並重；對投資者來說，需關注供應過剩區域的庫存風險，同時把握人才流入帶來的區域價值重估機會。
筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE
