一、何謂「銀主盤」
在香港，「銀主盤」一詞通常被理解為「被銀行（銀主）收回並委託代理或透過拍賣行出售，以填補欠款的物業」。當物業擁有者（抵押債務人）因經濟困境而永久喪失履行抵押還款義務的能力時，銀行在完成法定程序後，有權扣押抵押物並進行公開拍賣，以清償未償還貸款本金、利息及相關法律費用。
二、導致物業變成「銀主盤」的四大主要因素
銀行查封雖是房主「斷供」的最終結果，但此現象成因複雜，通常與個人財務狀況及宏觀經濟環境相關。
1. 個人財務狀況惡化（最常見原因）：
• 失業或收入驟減：房主失業、事業失敗或收入大幅縮水，導致無法負擔每月房貸還款。
• 過度借貸： 除房貸外，若背負個人貸款、信用卡債務等巨額附加負債，將導致無力償債。
• 個人破產： 房主申請破產後，其資產（含抵押物）將由破產管理人接管。銀行通常在此過程中執行查封。
2. 房地產市場下跌（宏觀經濟因素）：
• 負資產狀態：當房產價值低於房貸餘額即形成「負資產」狀態。業主若陷入還款困境，可能更傾向棄置房產。銀行即使法拍房產，仍須以虧損價格出售，無法全數收回貸款。
3. 利率急遽攀升（還款負擔驟增）：
• 香港多數房貸採用浮動利率（HIBOR或基準利率掛鉤型）。若銀行仿效美國大幅調升利率，房主每月還款額將急遽增加，可能超出償付能力導致最終違約。
4. 物業持有者身故或法律糾紛：
• 物業持有者身故後，無意願或無能力承接抵押債務的繼承人。
• 因產權爭議陷入複雜訴訟程序或法律糾紛，導致持有者難以維持產權。
三、買家購入「銀主盤」的機遇與注意事項（「淘寶」攻略）
「銀主盤」通常以「現狀」出售，且定價多低於市場行情，對尋求超值物業的買家極具吸引力。然而高回報伴隨高風險，買方務必審慎評估。
四、香港近10年銀主盤趨勢分析
} 激增期（2019–2020）：案件數大幅攀升，主要源於2019年社會動盪及2020年新冠疫情造成的嚴重經濟衝擊，導致部分屋主無法履行房貸還款義務。
} 波動期（2021–2023）：儘管2021年因短期經濟復甦使數字微幅下降，整體仍遠高於疫情前水平。自2022年起，香港跟隨美國進入升息週期，債務償還壓力加劇，導致2023年銀行法拍物業數目再度攀升。
} 近期攀升（2024年）：2024年，銀主盤數量持續大幅攀升，全年新增500多間，創下歷史新高。此現象主要反映利率長期居高不下及經濟復甦進度落後預期的持續影響。
} 2025年上半年存量持續增加，但到下半年因樓市回穩和負資產減少，銀主盤數量預計會在高位徘徊或緩慢回落。
} 核心結論：「銀主盤」在過去十年間顯著增長與重大社會經濟事件（社會運動、流行病）及宏觀政策（升息）高度相關，成為衡量區域經濟壓力與信貸風險的關鍵指標。
總結：
總括而言，「銀主盤」市場是反映經濟冷暖的逆週期指標。對買家而言，它雖可能帶來「撿便宜」的機會，但背後隱藏著「現狀」交易、潛在費用及不交吉等重大風險，極考驗投資者的眼光、財力與風險承受能力。近年銀主盤數據顯示，存量持續上升至高位，並在2024年創下15年新高，2025年預計數量會在高位徘徊或緩慢回落。有意「淘寶」者必須銘記：機會與風險本是同一枚硬幣的兩面。在投資前應進行徹底盡職調查、諮詢專業意見、優先落實風險管理，並在動盪市場環境中做出理性決策。
筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE
