慎防樓指斷崖式下跌

下星期我要去瑞銀講樓市，為免意見與瑞銀有太大差距，當然要先了解瑞銀對樓市睇法，原來英雄所見略同，瑞銀預測香港樓市未來一年會有15%跌幅，市場上是屬於偏淡說法，我不但不同意是偏淡，反而認為瑞銀太保守，到農曆新年前，樓價已經可能有15%跌幅，因為樓價隨時會出現斷崖式下跌，不過現階段很難反映出來。 業主降叫價 樓指未反映 可以這樣說，樓價指數未能即時反映樓價表現，事實上在香港銀行加了八分之一厘息未夠1個月，不少屋苑的叫價已經比高峰時候下調12%至17%，但仍然不能夠吸引置業人士入市，成交量仍然偏低，估計還要繼續下跌才會令成交量增加，不過沒有成交，樓價指數就不能顯示下跌，過去1個月樓價指數只是下跌了1％，指數公司表示仍未確認樓市下跌，我覺得指數公司不明白，業主叫價下跌已經是確認樓市下跌。不過，指數還未可以反映出來，但不能夠說還未確認樓市走勢。 樓價指數滯後 只宜參考 當大家見到樓價指數只是輕微下跌而認為樓市仍然保持平穩，可能只是一個美麗的誤會，事實上這只是一個假象，現在即使二手樓業主願意劈價，但買家仍然不願意入市，沒有成交，樓價指數當然不會下跌，但當業主繼續劈價，或者在劈多15%至20%之後，買家有興趣入市，導致成交量激增，但成交價急跌，令到樓價指數亦作出斷崖式急跌，到時就後悔莫及，所以，當大家分析樓市的時候，不能夠以樓價指數作為指標，因為樓價指數的名字雖然是「領先」，但其實是滯後，而且只是用成交價，沒有理會業主的叫價與買家的接貨價，大家要知道，如果沒有買家接貨的話，一定會有業主將叫價不斷降低，當大量成交出現，成交價已經和樓價指數的設定價有一段差距，結果指數便急跌，屆時，大家千祈唔好誤會樓價指數造假，樓價指數的確是顯示了樓市實况，但指數公司可以從業主的叫價及成交量預測到樓市走勢，現在是業主不斷劈價，但仍然沒有人接貨，樓市不是準備下跌又是什麼，現在大家不但要接受樓市下跌，並且要準備樓價指數會在短期內作出斷崖式下跌。 所以我認為瑞銀的預測比較保守，樓市在可能在三個月已經可以從樓價指數反映下跌15%，不過仍然是一年內，瑞銀是沒有錯。