《樓價與人口租金關係》

星期日早上去到茶餐廳，有客人話中原指數上周五跌1.19%，有專家指出樓價已經進入「黑洞」，現在要賣樓都很困難，理由是如果好容易賣走，樓價就唔會跌咁多，聽落似乎有些道理。

老闆話，專家以偏概全，樓價下跌一兩周，就講到「冧樓」咁大件事。其實，樓價與去年9月最低的時候相比，仲有少少升幅，期間已經有不知幾多專家，玄學家話樓市大冧，現在那些人都唔敢出聲，免得畀人算舊帳，現在講樓市下跌的專家大多數是新人，他們沒有心理包袱，唔怕畀人翻舊帳。

人口增租金升 樓價難跌

老闆話唔明白，點解現在是自住物業都已經變成銀主盤的投資者都唔捨得賣走一些物業，只是不斷強調樓價很快掉頭回升，究竟有什麼理由？老闆唔係投資者，唔知道樓價與人口、租金有一條「物質不變定律」，就是人口增、租金升，樓價是不會下跌，就算下跌都只是人為，就好似現在樓價下跌，主要不是經濟轉壞，而且銀行call loan，令到投資者或者持有多個物業主不得不賣走一些物業，但銀行又唔借錢畀人買樓。所以，只有一些家族基金、大學、宗教團體才有能力買樓，即使購買力如此疲弱，樓價都沒有下跌，投資者知道，樓價唔跌就是樓價反彈先兆，他們又點捨得賣樓。

有客人話，世界無絕對，在過去一年，香港人口增加，租金上升，樓價雖然沒有下跌，但只是平穩。客人講得無錯，不過，樓價只是暫時沒有上升，但情况持續，樓價一定會顯著反彈，否則就唔係物質不變定律；反之亦然，如果人口減少，租金下跌，樓價仍然上升是「逆物質不變定律」，很快就會作出調整。

如果可以「逢三退一」，應該在這個時候賣走一些物業，不過，很少人會捨得，他們會笑賣樓的人，講出升市莫估頂等說話。