《香港二手樓價的風向標 - 中原城市領先指數（CCL）》

中原城市領先指數（CCL）是香港最具代表性的二手樓價指標之一，由中原地產編制，涵蓋全港四大區域（港島、九龍、新界東、新界西）及不同面積單位的樓價趨勢。以下結合數據與案例，拆解如何運用CCL進行市場分析。

一、CCL的構成與數據解讀
CCL以1997年7月第1週為基期（基數100點），按周追蹤二手私人住宅的成交價格變化，並細分為以下衍生指數：
Ø 大型屋苑指數（CCL Mass）：
    l反映主要大型屋苑的價格走勢，2025年3月23日報135.31點，按周升0.65%。

Ø 單位類型指數 ：

    lCCL中小型單位指數：2025年3月23日報135.09點，按周升0.52%。
    lCCL大型單位指數：2025年3月23日報136.43點，按周跌0.69%。

Ø 分區指數：港島、九龍、新界東、新界西的區域指數波動差異顯著，例如新界西指數2025年3月23日報124.73點（按周上升0.93%），而新界東指數報149點（按周下跌0.18%）。

Ø 分析工具：

    l趨勢線：觀察CCL的長期走勢（如2021年8月8日報的高位191.34點 vs. 2025年3月23日報的135.31點），可判斷樓市週期。

二、CCL反映的市場動態：案例分析
案例1：政策與利率的影響

2024年財政預算案放寬印花稅：2025年3月17-23日CCL回升0.31%，結束連跌兩周，顯示政策鬆綁短期提振市場信心。
加息與降息週期：
2022年美國加息：CCL從2021年8月8日報的191.34點高位累跌27.98%（至2024年11月17日報的137.81點），業主賠本20% 賣樓案例頻現。
2024年降息預期：2024年11月3日報CCL單周升1.24%，反映市場對資金成本下降的樂觀預期。

案例2：新盤與二手市場互動
新盤低價促銷：發展商接連低價推售新盤，分流二手需求。

「納米盤」衝擊：2022年開發商推出小戶型新盤，吸引年輕買家，導致二手市場議價空間擴大。

案例3：區域分化與投資策略
核心區抗跌性：港島CCL在2025年3月23日報134.09點（按周升1.3%），顯示市區物業保值性較強。
新界東潛力：2021年新界東CCL升幅達3%，受惠於基建發展（如沙田第一城成交活躍）。


三、如何利用CCL制定投資策略

    l底部信號：當CCL接近歷史低位（如2025年3月16日報的134.89點 vs. 2016年水平）且跌幅收窄（2024年跌4.54%，較2022年15.09% 緩和），可能預示止跌回穩。

    l高點風險：若CCL逼近歷史高位（如2021年191.34點），需警惕回調風險，尤其結合利率上行環境。

Ø 區域與戶型選擇：

    l抗跌首選：港島及大型單位指數波動較小，適合保守投資者。

    l增長潛力：新界西指數波動大，但政策傾斜（如洪水橋發展）可能帶來超額收益。

Ø 政策與利率監測：

    l印花稅調整：2025年財政預算案後CCL反彈，顯示政策敏感度高。

    lHIBOR走勢：2022年12個月銀行同業拆息 (HIBOR) 由年初的0.4% 急升至年底的5.8% 高位，導致樓價下跌。所以需要緊盯銀行加息動向。

四、CCL的侷限與補充工具

Ø 數據滯後性：
    lCCL反映簽署正式買賣合約前的價格（大約滯後1-2周），需結合即時成交數據（如中原地產經紀人指數CSI）判斷市場情緒。

Ø 忽略非住宅市場：
    lCCL僅涵蓋二手私人住宅，商業物業或一手市場需參考其他指標（如差餉物業估價署數據）。

總結：
CCL透過細分指數與區域數據，為投資者提供多維度的樓市透視。結合政策、利率及市場供需分析，可更精準捕捉買賣時機。例如，2025年CCL暫時處於低位且政策利好，長線投資者可逐步布局；而短線操作需關注區域分化與新盤競爭動態。透過持續追蹤CCL及其衍生指標，投資者能在香港複雜的樓市中佔得先機。

筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE

▸更多文章：置業投資心得 | 投資人/前資產管理基金董事 Catherine Yeung