啟德多面睇

九龍東的土地面積約為488公頃，其中包括啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區。啟德發展計劃規模龐大、項目多元，總規劃面積超過320公頃，啟德發展計劃的規劃願景是發展成一個「維港畔富有特色、朝氣蓬勃、優美動人及與民共享的社區」。舊機場跑道用地包括公園、住宅、酒店、旅遊中心。鄰近啟德站，住宅地已分別由中海外、海航、嘉華國際及會德豐購入，另有部分為公共房屋及公園；至於商業用地則由利福國際(1212)劉鑾鴻主席以73.88億購入，而南豐發展剛以高價246.01億購入鄰近商業地，可見各發展商看好啟德周邊發展前景，相信餘下商業地必定繼續創新高。 由啟德發展區所帶來的協同效應及動力，將會促進九龍東進入新的發展台階。在政府數年前許下的美好願景，要將東九龍打造成本港第二個商業核心區，以與中環相輝映下，東九龍商業地皮過去數年都吸引不少發展商、國際基金，甚至有實力的投資者，在爭奪政府土地或在區內舊工商廈群中尋寶區，爭奪戰亦相繼展開。位於觀塘與九龍灣之間，偉業街及大業街一帶已大變天，觀塘道350號麥士威工業大廈剛獲羅氏集團以13.9億購入，亦有意建成商場連寫字樓商業大廈，至於觀塘道348號由淡馬錫基金擁有的商業用地，已命名為豐樹中心，即將入伙，該廈將以優雅矚目的新地標，每層逾36,000平方呎，並採用無柱式設計，設計成低碳綠色建築，已經香港建築環境評估法的初步評估，被獲暫定評為金級認證，另亦被美國能源和環境設計領先認證計劃評為暫定金級。距離牛頭角港鐵站僅3分鐘步行路程，鄰近交通網絡齊全，購物中心、餐廳、銀行等設施一應俱全。 此外，位於海濱道123號前九倉電訊廣場商業用地以90億售予綠景中國(095)。而位於偉業街海濱道公園旁由會德豐持有的商業用地，其項目海濱道83-85號One Bay East東座及西座，於2014年分別以54.25億及45億由花旗銀行及宏利金融集團購入，東座更打破當年香港單一最貴商廈買賣紀錄，兩座現時為花旗大樓(Citi Tower)及宏利大樓(Manulife Tower)，兩大企業已自用中。銳意淡化只經營公營房屋商場、且擁有千億元資產的領匯，夥拍南豐於2015年成功爭奪另一幅位於海濱道77號(順業街及鴻業街之間)發展中商業用地，以58.6億元大敗十家競爭者，以顯示其雄厚實力，每呎樓面地價高達6,630元，突破當時東九龍地價大關，該大廈現時已命名為海濱匯The Quayside，據悉已獲摩根大通預租22.5萬呎樓面。 另外位於啟興道1-3號會德豐九龍貨倉已獲批活化為商業項目，旁邊嘉里危險倉亦已獲批興建住宅項目。整體的商業項目已看到前景，大型國際企業預租大樓面，正好反映東九龍已連接起各區商業區，成為大樓面客戶落腳地；而對面的發昌集團大廈全幢以4.2億放售中，正尋求買家洽商。近年大業街一帶的二手工廈上升幅度約30-40%，以觀塘道316-318號志聯工業大廈為例，2014-2016年期間，該廈已上升28%；由於多項商業住宅項目陸續誕生，帶動鄰近的偉業街地廠急速由以往車房及工業用途在租約期滿後，新租客轉型為飲食天堂，提供給附近龐大的新型商業大廈用戶聚餐地方，該區已成為美食集中地。現時走進東九龍的地下位置已大部份為飲食，但因整體樓面空置率非常之低，用戶多，上班人數多，反應人流旺盛，食物需求自然大，所以東九龍的飲食位置仍有大大空間可提升。筆者客觀提及一點，在區內做食，必須要快速提供食物，定能在區內站得住腳。