《樓價指數跌因銀主盤太多》

有很多人不明白，根據傳媒報道，近日有很多低價成交，但傳媒很少講那些低價成交是否銀主盤，或者傳媒認為不用刻意提及，原因是市場上只有300幾個銀主盤。其實，銀主盤數目遠遠超過這個數目，因為銀主盤的下一個「退化物體」就是負資產，但未必所有銀主盤都會變成負資產。

市場上有逾4萬個負資產，試問幾百個銀主盤又如何變出幾萬個負資產，所以，銀主盤數目一定超過4萬個，如果銀主盤有如此龐大數目，樓價亦唔係咁容易回升，因為銀主盤成交價遠低於市價，除非樓價指數唔計銀主盤成交價，咁樣樓價就立刻掉頭回升。

任何測量師做一份估價報告，銀主盤的成交價是不會考慮的，因為這是一個被迫出售的成交價，但在樓價指數方面，尤其是政府的樓價指數，一定會將銀主盤成交價納入在內，否則可能會出現不斷有低價成交，而樓價指數則不斷上升的反常現象，所以，估價報告與樓價指數對銀主盤取態不同是可以理解。

至於點解咁多銀主盤低價成交，原因是銀行太早call loan，太早將負債比率只得五成的物業變成銀主盤，銀行可以輕易將銀主盤以八折出售，賣走之後仲有兩三成退回給客戶，銀行又沒有壞帳，理論上銀行是處理好一個欠債的按揭客戶還款問題，銀行可以收回全部貸款，絲毫沒有損失。但銀行唔知道，當銀主盤以低價賣走，樓價指數立刻會下跌，如果太多銀主盤出售，絕對可以令到樓價指數大幅下跌。

現在金管局取消逆周期措施，理論上銀行並不需要急於將客戶物業變成銀主盤，就算變成銀主盤的物業亦不用賤價出售，沒有銀主盤售價影響，樓價指數可望在短期內大幅回升。