2024/09/13
李峻銘
最近市場熱話的一宗本地二手住宅買賣個案，因業主有隱藏債務，令買家最後損失全部70萬訂金，整件事情的來龍去脈非常複雜。為何律師樓在原業主債務纏身下，仍會把訂金放給賣家？土地註冊文件上突然出現的第三按揭 - 鄧小姐到底是什麼身份？當中註冊文件中顯示由鄧小姐貸出的270萬借款為何現時肯只收回60萬 ？回到市場傳言，此宗交易最後未能成交的真正原因是買家無法取得按揭，引致訂金被業主沒收，而非業主因破產又或債務問題至未能成交！這件事最後可能引致警方介入，筆者並不方便評論個別情況。
制度上存在缺陷，交易隱藏風險
假設此事只涉及個別律師樓職員失職或犯規的話，那就是個人職業操守問題，論點及解決方案就在於如何加強監管而已。相反，若整件事的流程操作都是合法合規，但卻都未能保障買家的訂金或權益，問題反而更大，涉及整個制度！筆者回顧當今香港的土地及樓宇註冊制度實在很落後，大家在土地註冊處見到的物業擁有人，在法律上並不保證擁有真正完好的業權，法律上也沒有規定所有文件必須註冊。任何新文件的出現，或文件有任何錯漏，也會影響業主的業權。於是在每次買賣時，律師樓都需要重新審查所有契約文件一次，一旦發現文件有錯漏，或因法例的更改，就有機會令業權產生瑕疵。
最經典的案例，莫過於《小巴司機案》。他用太太的名字買樓，土地註冊處的業主名字自然是太太的名字，太太隱瞞丈夫賣出物業後，由於小巴司機並不知情，法律最後判樓宇的真正業主是小巴司機，太太無權賣樓，買賣作廢；新買家付了首期，借了按揭，但卻變成一無所有！
政府對這些情況當然明白，早於1988年已成立工作小組，並於2004年7月7日通過《土地業權條例》在新條例下，只要在土地註冊處成功登記的業主，便獲得物業不可推翻的業權。這種制度已經廣泛運用於中國內地，澳洲，德國，荷蘭，新加坡，及大部份實施普通法的地方。可惜由立法至今天，已經超過20年，政府仍然未能有效落實法例生效，制度上的缺陷一直繼續存在，交易就繼續有風險！
大家在選擇地產代理及律師樓時，必須更小心謹慎；不要只單靠費用多少而決定，信心及質素更是值得大家考慮的因素。
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