「大劏細劏」你要知

本港住宅樓價接連破頂，千萬居屋亦誕生，樓市熱度蔓延至其他類別，車位、工廈、商舖以至單車位皆在投資者考慮之列，二手工業樓宇劏廈市場亦應運而生。與住宅相比，購買工廈無須繳付15%「辣招稅」，入場資本豐儉由人，低至數十萬元便可，因而吸引了一批投資者進駐。近年有不少投資者購入工廈單位，除了分間成300至400平方呎單位(劏房)，並設獨立廁所進行拆售。雖然發展商未表示可作住宅用途，但由於入場門檻遠低於市場上的私樓，故此不時吸引投資者或用家，購入單位作自用或出租。 所謂劏廈，有「大劏」和「細劏」之分：「大劏」即收購全幢工廈重建並分間出售，一般而言，會提前推售樓花，而近年「翻新」後的工廈裝修精緻，由大堂至單位內部均統一風格，並提供智能化管理、24小時出入等服務，打造新潮工廈。至於「細劏」則是由個別大銀碼投資者購入全層或多個大面積工廈單位，簡易裝修後拆售，相對「大劏」門檻較低，所提供的單位面積普遍更細。 「劏房」以前只會在住用及綜合用途樓宇內出現，而工業樓宇並非設計作住用用途，因此在多方面的要求，例如天然照明與通風、住用建築物周圍的空地，以至逃生途徑及其他消防設施等，都與住用及綜合用途樓宇有別。此外，工業樓宇其他單位可能仍有工業活動進行，或用作儲存危險及易燃品，對被用作住宅用途的住戶構成極大安全風險。即使所有其他單位在住戶搬入前已經空置，有關單位仍可隨時再用作原來的工業用途。故此，工業樓宇內的分間單位絕不宜作住用用途。 住客願冒險 業主更短視 為確保公眾安全，特別是工業樓宇內的分間單位的住戶的安全，屋宇署有必要採取嚴厲的執法行動。屋宇署由2012年開始，把針對分間單位的大規模行動目標樓宇範圍擴大至工業樓宇，以加強對工業樓宇內的住用分間房的違規情況執法。屋宇署會就違規情況根據《建築物條例》第25(2)(b)條及第24(1)條發出法定命令，分別着令中止將工業樓宇用作住用用途和着令拆除相關僭建物。如有關命令在規定的限期屆滿後仍未獲遵從，屋宇署會根據《建築物條例》向業主提出檢控。屋宇署亦可根據《建築物 條例》的規定，安排政府承建商進行命令所規定的工程，並於其後向業主追討工程費用，另加監督費及附加費。 對於那些居住在工業樓宇的住用分間房並受屋宇署執法行動影響的住戶，政府現時有多項措施提供財政援助，協助他們尋找合適居所。屋宇署亦設有社工服務隊，向受影響的住戶提供社福及情緒支援。 為打擊工廈濫用作住宅的風氣，屋宇署再發通告，表明不批准工廈分間為設有獨立洗手間、面積少於861平方呎的小型單位，對投資者「劏細」工廈作限制。 屋宇署又指，除了不接受有關工程文件外，亦向違規工程執法，並考慮對有關建築專業人士及承建商進行紀律行動。劏房問題始終要解決，即使政府收緊法例，工廈劏房住宅仍願意冒上犯法風險，令工廈劏房業主更願意冒險，用更短視的方法經營。究竟劏房合法化，又是否能將以上問題連根拔起呢？