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《樓價蟬聯最難負擔 數字易誤導不盡信》

 
     
2024/06/28 李峻銘

上周國際公共政策顧問機構Demographia 公布2024年度國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告,香港連續14年蟬聯最難負擔成市的榜首, 2024年比率為16.7倍。計算方法是將樓價中位數除以家庭收入中位數,本港家庭需要16.7年的收入才足夠支付全部樓價置業。當然在現實世界絕大部份買家都會選擇利用按揭買樓,難負擔並不表示一定買樓難。

筆者舉個極端例子,在2008年金融海嘯前夕,美國不少銀行提供超過樓價100%的按揭,入息證明也很寬鬆。基本上,你肯簽名就買到樓。樓價在此背景下,又不斷上升,升值後賣樓,除了足夠還款又可以有額外收入。筆者強調單靠家庭收入及樓價作指標,方程式太簡單,未能反映真實情況。
 

負擔比率未必能反映實際情況

大家再看一下排名第二的地區,悉尼比率為13.8倍;而加拿大的溫哥華亦達12.3倍。相比香港,這些地區稅率遠高於香港,他們入息稅往往在30%起,甚至高達50%,而香港的入息稅最高也只是15%。換句話說,他們若利用稅後收入計算出來的真正比率便會大升,悉尼可能高達19.7 - 27.6 ;而溫哥華也可達17.5 - 24.6。

筆者又看看新加坡的比率為3.8,遠低於香港的情況。其實,新加坡的私人住宅樓價中位數在2023年也達120萬美元,與香港的價錢不遑多讓;但他們有大量的廉價組屋售予普羅大眾,令其整體比率大幅下降!
  相反,香港提供大量廉租屋租與低收入人士。每個地方的制度不同,各有優點與缺點。再次印證負擔比率太簡單。 另外,香港業主超過三分之二,已經沒有按揭,不少是退休人士;雖然他們沒有收入,但樓價高低似乎又對其沒有什麼影響,但在數字上又會大大提升了負擔比率。

所以筆者強調不要單憑一個簡單的公式,甚至只看到文章的一個標題,就統統接收其結論,需要在細節中了解更多才能明白當中的道理!


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(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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