2024/06/07
李峻銘
最近兩年樓市下跌，令之前高價買入樓花的業主在收樓時面對不少困難；首先是估價不足，對比購入價，可能已經折讓了20%至30%，首期自然大增，以一個1,000萬的物業計算，之前打算做九成按揭，只需100萬首期，而現在估價只有700萬 ，借貸預算最高只有630萬 ，首期便大增至370萬。相信並不是每個買家都有能力一下子可以拿出多270萬 ；結果，自然無法完成交易，交易被取消後之前已付的100萬首期，自然會被發展商沒收，更嚴重的事可能會被發展商收回差價，即是單位重售後，發展商少收了的樓價，假設發展商以700萬成功再出售單位後，發展商面有權向撻訂的上手賣家追收200萬的欠款。
利用有限公司持有物業，減去風險
相反，如果你用有限公司名義置業，最壞情況便是將公司關掉及取消，發展商是沒有法律權力去追究個人的責任。當然持有一間有效公司是有成本的，成立時需要付約2萬元，而每年找會計師核數，費用2至3萬元不等，也需要支付商業登記費（$2150 ） 每年。不過，若果物業出租的話，在計算物業稅時，比個人更靈活；除了一般的差餉管理費可以獲減免外，至於銀行貸款利息無論一層，兩層的利息都可以扣減，連一些裝修費或走專業人士管理物業的成本，都通通可以作為扣減項目，比起個人持有更划算。當然利用有效公司的手段會比個人複雜，尤其是利得稅的計算，如果個人持有物業，只要他不是炒家，持有物業超過三年，物業升值的部份就會被視為房產增值，在香港不用付稅，但若以有限公司持有，稅務局可以查找這公司過往的買賣記錄，判斷公司的本質是買賣物業，從中獲取的利益便需要付16.5%的利得稅。所以，一般會計師都會建議利用一間全新的的有限公司以持有物業，便會減去此風險。以往樓市受辣招影響，用有限公司置業，需要支付樓價30%作釐印費，買家自沒有動力去做，但當下所有辣招已經取消，大家不妨考慮吓利用有限公司，尤其是購買遠期樓花，單單不用被發展商追回差價，已經值回票價！
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