2024/06/03
李峻銘
上週五城市領先指數（ CCL ） 公布數值為144 ，迫近今年的低位143.02 ，接周跌1.4%，跌幅非常明顯，連同之前連跌4周，合共跌了1.97%。其實，自從二月底撤辣之後的10週， CCL五升五跌，合共只升了0.69%。
撤辣對於外地人的影響仍然持續
撤辣對樓價推升的效應，不少人認為明顯消失了！但同一天，一手新盤單月錄得三宗過億元的超級豪宅成交，當中包括赤柱黃麻角道的one Stanley以逾1.46億沽出一棟洋房，實用面積3304呎，花園1121呎及737呎天台，呎價$44,200 ；另一單為薄扶林碧麗軒， 洋房實用面積4326呎，連891呎平台， 775呎天台，及63尺花園，成交價1.5億，呎價$34,674 ；最後一單是半山的21 BORRETT，實用面積2169呎，以1.15億售出，呎價$50,200。其實，五月份至24號已經有9宗過億元的成交，而26及27號更有九龍半山的緹外進行招標，如無意外，又會多2宗過億成交，本月估計會有11宗比四月份的6宗，上升83%。這類超級豪宅賣家，大多數都是國內或東南亞買家，如果仍有重稅辣招的話，成交量一定大打折扣。由此可見，撤辣對於外地人的影響仍然持續。
投資者仍未大量入市
至於整個一手市場，截至24號合共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%情況並不太嚴重；大家可能會指出同月發售的日出康城Park Season只成功售出27伙，佔推出154間的17.5%生意非常慘淡。 筆者發現即使撤辣後，暫時只釋放了用家的購買力，而日出康城此盤自撤辣後已經進行了多次銷售，成功售出750伙，同區買家一下子相信已被消化；相反元朗站上蓋地YOHO Hub II 重推，即使加價也售出210顆，而沙田瓏珀山也在重推，沙田區新盤一向量少，相信又會吸引到用家的注意力。撤辣後，對投資者的最大障礙已經清除，但仍未觀其大量入市，高息環境相信也是主要原因。但減息相信在今年下半年至明年出現，筆者估計美國聯儲局會減息一釐至一釐半。相反，租金在需求帶動下，仍會繼續上升，尤其今年夏季的高峰期，大量高才通及學生都會加入場租的行列。去到明年，利息收益跟租金收益會很接近，相信買住宅收租又會引起投資者注意。
筆者估計市場上會出現兩種新投資者，第一款是以往主力投資商舖的家族及機構投資者，由於市場萎縮及在家工作的改變，無論舖位及寫字樓已經出現大量空置，回報欠佳，便令此類買家要改變其投資組合；住宅勝在租金穩定，他們可以藉住宅價格低潮時，大手向發展商購入大批單位，甚至單幢物業，打做成學生宿舍，或高級長者宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不用只買工商物業！投資組合吏平衡！
另一個新買家，可能是金融市場的基金，可以購入一批住宅打包成ETF的金融產品，投資移民便合資格購買，ETF也可通過港股通售予國內投資者。筆者也不是金融專家，當中有些條例可能需要配合，但只要有市場，相信政府也樂於配合，令市場更多買家！
撤辣後的第一波興奮可能會漸漸退卻，但其影響卻是深遠的，仍然會繼續影響市場，只要減息落實，市場就會有變化；大家不要對市場看得太淡，對於個別買家，相反人棄我取，別再心灰意冷，可能就是買平貨的好機會！
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