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《市場興奮退卻 買貨尋寶好時機》

 
     
2024/06/03 李峻銘

上週五城市領先指數( CCL ) 公布數值為144 ,迫近今年的低位143.02 ,接周跌1.4%,跌幅非常明顯,連同之前連跌4周,合共跌了1.97%。其實,自從二月底撤辣之後的10週, CCL五升五跌,合共只升了0.69%。
 

撤辣對於外地人的影響仍然持續

撤辣對樓價推升的效應,不少人認為明顯消失了!但同一天,一手新盤單月錄得三宗過億元的超級豪宅成交,當中包括赤柱黃麻角道的one Stanley以逾1.46億沽出一棟洋房,實用面積3304呎,花園1121呎及737呎天台,呎價$44,200 ;另一單為薄扶林碧麗軒, 洋房實用面積4326呎,連891呎平台, 775呎天台,及63尺花園,成交價1.5億,呎價$34,674 ;最後一單是半山的21 BORRETT,實用面積2169呎,以1.15億售出,呎價$50,200。

其實,五月份至24號已經有9宗過億元的成交,而26及27號更有九龍半山的緹外進行招標,如無意外,又會多2宗過億成交,本月估計會有11宗比四月份的6宗,上升83%。這類超級豪宅賣家,大多數都是國內或東南亞買家,如果仍有重稅辣招的話,成交量一定大打折扣。由此可見,撤辣對於外地人的影響仍然持續。
 

投資者仍未大量入市

至於整個一手市場,截至24號合共成交1227宗,相比四月同期的1433宗下跌了15%情況並不太嚴重;大家可能會指出同月發售的日出康城Park Season只成功售出27伙,佔推出154間的17.5%生意非常慘淡。 筆者發現即使撤辣後,暫時只釋放了用家的購買力,而日出康城此盤自撤辣後已經進行了多次銷售,成功售出750伙,同區買家一下子相信已被消化;相反元朗站上蓋地YOHO Hub II 重推,即使加價也售出210顆,而沙田瓏珀山也在重推,沙田區新盤一向量少,相信又會吸引到用家的注意力。

撤辣後,對投資者的最大障礙已經清除,但仍未觀其大量入市,高息環境相信也是主要原因。但減息相信在今年下半年至明年出現,筆者估計美國聯儲局會減息一釐至一釐半。相反,租金在需求帶動下,仍會繼續上升,尤其今年夏季的高峰期,大量高才通及學生都會加入場租的行列。去到明年,利息收益跟租金收益會很接近,相信買住宅收租又會引起投資者注意。

筆者估計市場上會出現兩種新投資者,第一款是以往主力投資商舖的家族及機構投資者,由於市場萎縮及在家工作的改變,無論舖位及寫字樓已經出現大量空置,回報欠佳,便令此類買家要改變其投資組合;住宅勝在租金穩定,他們可以藉住宅價格低潮時,大手向發展商購入大批單位,甚至單幢物業,打做成學生宿舍,或高級長者宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不用只買工商物業!投資組合吏平衡!

另一個新買家,可能是金融市場的基金,可以購入一批住宅打包成ETF的金融產品,投資移民便合資格購買,ETF也可通過港股通售予國內投資者。筆者也不是金融專家,當中有些條例可能需要配合,但只要有市場,相信政府也樂於配合,令市場更多買家!

撤辣後的第一波興奮可能會漸漸退卻,但其影響卻是深遠的,仍然會繼續影響市場,只要減息落實,市場就會有變化;大家不要對市場看得太淡,對於個別買家,相反人棄我取,別再心灰意冷,可能就是買平貨的好機會!


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(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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