2024/05/03
李峻銘
香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2 ，結束了連續10個月的下跌，按月上升了1.06%，這個變化相信符合大部份的預期。
但踏入4月份，私人住宅樓市，無論一手二手都慢了下來，3月份一手成交有4176宗，而4月至28號只有1778宗，3月份熱爆紅盤日出康城的Season Place， 及Blue Coast在第二輪銷售只能售出70%至75%左右，十大屋苑在4月成交也回落至173宗，比3月分的370宗，下跌了54%！
發展商面臨銷售壓力，售價難以提升！
大家自然在討論撤辣招的效果能否持續？上週一手市場再度有新盤上場，今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯，呎價平均近20,000，雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上，但能否一Q清袋，也令人懷疑，結果買家出席率高，尤其是三房也是很快就沽清，買家似乎是用家的比例比Blue Cost更高，相信朗賢峯會再加推；並同時招標出售另一期的大單位，景觀更開陽，相信價錢會更理想！上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應，達到112,000伙，創出歷史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已經落成但仍未售出，而已動工的佔72,000伙，而當中40,000伙是2022年以前已經動工的，換句話說，在2025年前，這40,000伙相信大部份都會變成現樓。
根據差估署的推算， 2024年將有22,300伙落成；而2025年則是25,500伙，合共47,800伙。過往差估處一般都高估落成量，筆者傾向相信房屋局的數字， 40,000伙比較符合現實情況！
展望未來兩年的樓市，現貨落成量連貨尾有近60,000伙待售，為發展商形成頗大的銷售壓力，售價難以提升！
資金流入香港市場？
另一方面，需求有如何？美國不斷延遲加息的冀望，影響買家的需求！但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底，一般都是超過5厘，在12月20日更達到5.63%，而踏入2024年就開始下跌至4厘左右，至4月25就更加跌破4厘至3.98% 在美息不減的預期下，港息卻逆市下跌，反而資金流入香港市場，所以一旦有美國減息配合，相信香港的減息速度會比預期快，而且香港在2023年底有16億存款，年增長5%，不少港人移民, 資金應該減少流走才對，結果資金反而有易增長，究竟那類型資金流入香港？港股轉強，外資流入炒港股，當然是原因之一，但大家不要忽視國內人士的潛力；香港存款有近4%利息，美國更有5%，相反在國內的存款利息只有2%左右，加上人民幣貶值，國內同胞一定有動機將錢轉到香港。
雖然國內有外匯管制，但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌，只要國內開通一些配額，像股票的滬深港通一樣，能夠光明正大讓國內資金來港買樓， 60,000個貨尾都不會是什麼問題，所以大家對香港的樓價不用太悲觀，筆者相信下跌的風險已經很有限！
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