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《撤辣小陽春 會否曇花一現?》

 
     
2024/05/03 李峻銘

香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2 ,結束了連續10個月的下跌,按月上升了1.06%,這個變化相信符合大部份的預期。

但踏入4月份,私人住宅樓市,無論一手二手都慢了下來,3月份一手成交有4176宗,而4月至28號只有1778宗,3月份熱爆紅盤日出康城的Season Place, 及Blue Coast在第二輪銷售只能售出70%至75%左右,十大屋苑在4月成交也回落至173宗,比3月分的370宗,下跌了54%!
 

發展商面臨銷售壓力,售價難以提升!

大家自然在討論撤辣招的效果能否持續?上週一手市場再度有新盤上場,今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯,呎價平均近20,000,雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上,但能否一Q清袋,也令人懷疑,結果買家出席率高,尤其是三房也是很快就沽清,買家似乎是用家的比例比Blue Cost更高,相信朗賢峯會再加推;並同時招標出售另一期的大單位,景觀更開陽,相信價錢會更理想!

上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應,達到112,000伙,創出歷史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已經落成但仍未售出,而已動工的佔72,000伙,而當中40,000伙是2022年以前已經動工的,換句話說,在2025年前,這40,000伙相信大部份都會變成現樓。

根據差估署的推算, 2024年將有22,300伙落成;而2025年則是25,500伙,合共47,800伙。過往差估處一般都高估落成量,筆者傾向相信房屋局的數字, 40,000伙比較符合現實情況!

展望未來兩年的樓市,現貨落成量連貨尾有近60,000伙待售,為發展商形成頗大的銷售壓力,售價難以提升!
 

資金流入香港市場?

另一方面,需求有如何?美國不斷延遲加息的冀望,影響買家的需求!但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底,一般都是超過5厘,在12月20日更達到5.63%,而踏入2024年就開始下跌至4厘左右,至4月25就更加跌破4厘至3.98% 在美息不減的預期下,港息卻逆市下跌,反而資金流入香港市場,所以一旦有美國減息配合,相信香港的減息速度會比預期快,而且香港在2023年底有16億存款,年增長5%,不少港人移民, 資金應該減少流走才對,結果資金反而有易增長,究竟那類型資金流入香港?

港股轉強,外資流入炒港股,當然是原因之一,但大家不要忽視國內人士的潛力;香港存款有近4%利息,美國更有5%,相反在國內的存款利息只有2%左右,加上人民幣貶值,國內同胞一定有動機將錢轉到香港。

雖然國內有外匯管制,但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌,只要國內開通一些配額,像股票的滬深港通一樣,能夠光明正大讓國內資金來港買樓, 60,000個貨尾都不會是什麼問題,所以大家對香港的樓價不用太悲觀,筆者相信下跌的風險已經很有限!


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(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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