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《降息齒輪是否能左右投資部署?》

 
     
2024/04/08 楊曉欣

鑒於香港政府近期的全面「撤辣」措施策略促使市場關注住宅成交量,對投資者而言,這一政策變化是投資高價值房產的積極信號,因為購買需求的增加可能會提高投資者追求的投資回報及其租金收益率。撤辣後的政策也可能會引導投資者尋找投資價值高並「低水」的高品質房產。尤其是過往一段時間香港都處於高息狀態,許多投資者會選擇資本市場如股票,外匯或定期作為投資管道。而當未來香港進入減息週期後,這部分的投資者有可能會選擇把閒置資金投放在優質的樓盤裡,除了獲取穩定租金外也可同時博取樓價上漲帶來的回報。

在近期的全球經濟環境中,各國央行的利率調整步伐一直是市場關注的焦點。而瑞士央行於
322日作出的決定,降息0.25厘,將指標利率調整至1.5厘。這不僅是九年來首次降息,同時也標誌著全球主要央行首次開始放鬆之前持續的貨幣緊縮政策態勢。此舉措超出了市場預期,並似乎預示著今年剩餘時間裡,全球主要市場利率的走向趨勢。


如果美國在今年稍後降息,而香港銀行業最終很大可能跟隨其後又將最優惠利率下調
0.25厘。到期時實際按揭利率「封頂息率」將由4.125厘同步下降 0.25厘至 3.875厘。以一個價值1000萬港元的房產,自付3成首期,30年按揭作為例子,貸款金額為700萬港元,月供按揭將由33,926港元降至每月32,917 港元。假設降息後,700萬港元未償還貸款每月可節省大約1,009港元。


在房地產市場中,銀行貸款條件和投資者行為是兩個互相交織且具有重大交叉影響力的因素。利率的變化不僅直接關乎按揭貸款的成本,從而影響投資者的財務負擔,也間接影響他們的購買決策。這是因為銀行設定的貸款條件,如貸款額度、還款期限及首付比例,均在塑造市場參與者的購買能力和投資意願中扮演關鍵角色。

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|楊曉欣女士:在房地產市場中,銀行貸款條件和投資者行為是兩個互相交織且具有重大交叉影響力的因素。

另一方面,投資者的行為模式,特別是對於高價值房產的偏好以及對股票、債券等其他投資管道的興趣,亦持續影響著房地產市場的波動。隨著投資策略的變化,這些行為反映了市場對不同投資機會敏感度的變化,進而塑造市場趨勢和動態。因此,理解和分析這些因素的交互作用,對於預測房地產市場的走向,以及制定有效的投資決策至關重要。

在復活節期間有消息指一位內地買家來港連續掃了
9500萬港元單位。由此可見撤辣措施加預期減息對於有充裕資金支付大筆首期的投資者來說是好消息。但相對來說,對於仍在「儲首期」的準買家來說可能是「雪上加霜」,因為隨著更多投資者加入「掃貨」行列,樓價將望進一步推高,雖然政府呼籲放寬壓力測試但始終對於準買家來說需要負擔更大的首期成本。所以監測調協政策去確保鬆緊有度將是一門大的課題。

筆者:楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE

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(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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