不少香港人在灣區置有物業，近日筆者收到較多讀者及朋友查詢，關於內地物業轉名的方式、相關手續、所需要預備的文件、相關費用、稅項等等？
目前內地物業轉名可以透過二手買賣過戶、贈與過戶、直系買賣過戶、繼承過戶、直接加名（只適用於夫妻之間）的方式來完成手續。讀者了解以下各種轉名細則後，可根據自身情況選擇合適的方式。
『二手買賣過戶』
坊間較常見的轉名方式，多數是買賣雙方都不認識的情況下完成。一般由業主通過放盤給中介來找合適的買家來啜合這個交易。這種方式，
買賣雙方都涉及一些稅項，如果業主層樓符合“滿五唯一”，業主基本上沒有稅項。“滿五唯一”意思係以取得房產證日期計算足夠5年，而且以家庭為單位在廣東省內唯一一套住宅。而買家所涉及的稅項為契稅、印花稅。
二手買賣過戶，所需的文件一般都較容易準備。例如，不動產權證書（房產證）、二手買賣合同、身份證明文件、購房發票、完稅（契稅）證明等。如果物業在銀行仍有抵押貸款，先向相關銀行查詢可否帶押過戶，因近年內地很多城市都推行帶押過戶政策，一般銀行同意的話會開出“帶押過戶同意書”，反之銀行唔批，業主需贖樓及解押。
『贈與過戶』
通俗講即系，自願送層樓比人，那麼是否贈與給誰都可以呢？以珠海為例，贈與的對象只可以是直系親屬（例如：父母、子女、兄弟姐妹、爺孫、外公外孫）。
能否贈與給非直系亲属？建議你向物業所在城市的不動產登記中心或房管局查詢，因為內地城市是“因城施策，一城一策”。
贈與過戶的程序，以珠海為例。首先，在珠海不動產登記中心官網下載“贈與協議或贈與合同”。第二步，如果物業有抵押貸款需向銀行查詢及申請可否開出“帶押過戶同意書”，反之銀行唔批，業主需贖樓及解押。接下來，就要到不動產登記中心報稅同過戶（珠海為例，報稅與過戶可在不動產登記中心一次過辦理）。
所需文件（身份證、回乡证、不動產權證書（房產證）、購房發票、契稅發票、親屬關係證明文件“香港人在民政署宣誓辦理，澳門人在身份證明局辦理”、贈與協議或贈與合同等）。
| 李海文先生：
由於“一城一策”的關係，想完全清楚知悉程序及所需資料，你必須查詢當地不動產登記中心。
贈與稅費（以珠海為例）。贈與方，印花稅（原買入價*萬分之2.5%）。受贈方，印花稅（原買入價*萬分之2.5%）、契稅（原買入價*轉讓分額*3%）。
『直系買賣』
直系買賣，所提供資料基本同贈與過戶一樣，區別在於稅費不同
契税=房產原值*轉讓分額*税率
稅率根據買方家庭所擁有住房情況去計算：
還需注意：
1. 轉讓價可以等於或高於房產原價，但不能低於房產原價。
2. 轉讓價高於房產原價的，按差額*20%徵收個人所得稅。
3. 房子購買時間未滿兩年需交增值稅及附加（增值稅及附加=轉讓價*5.3%）。
4. 贈與年限按原始購買時間開始計算，即是指從不動產權證書出證之日或契稅票出票之日起開始計算。
5. 二手買賣及直系買賣則以當天交易時間開始計算。
『繼承過戶』
繼承過戶，所需文件有：繼承公證文件（遺囑）或法院判決書、房產證、身份證明文件。因中港澳三地法律有所區別，如果你有指定繼承人，建議你儘早找中港、中澳認可的律師樓或到內地公證處辦理遺囑。
繼承過戶所涉及費用：繼承公證費、工本費、印花稅；相對買賣或贈與，繼承過戶費用是最低。繼承後再出售物業，不符“滿5唯一”，都需交20%個人所得稅。
業主及買家涉及的稅項：
1、以珠海二手住宅買賣交易為例：
業主有關稅項：增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、產權登記費。
買家有關稅項：契稅、印花稅。
增值稅及附加=轉讓價*5.3%（購入滿2年免稅）。
個人所得稅，滿5唯一免税，未滿則有以下兩種計算方式：
① （轉讓價 - 原購入價 - 合理抵扣項）*20%
② 轉讓價*1%
產權登記費：80元
土地增值稅：暫時免稅
印花稅：暫時免稅
契稅（以家庭為單位）：
注意：
1、大灣區9個城市物業的轉名、贈與、繼承，手續與程序大致相同。稅費方面廣州、深圳與其它7個城市有所區別，建議向當地稅局查詢清楚。
2、以上提供只作現時參考，因內地政策不時優化更新。
讀者想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀請繼續留意筆者專欄，如在香港及內地購買物業上遇到問題，歡迎留言或E-MAIL，會有專人儘快覆您。E-MAIL：doobyli@yahoo.com.hk
▸更多文章：置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
