2024/03/01
李峻銘
在香港置業，尤其是年青人上車，絕對不是一件輕鬆的事，這現象在全世界的大城市都屬於常態，並不罕見！
筆者不時在媒體見到不少置業難的報導，當中會引用不少指標去證明這種現象，部份指標可謂相當嚇人，例如置業負擔指數達72%，看似非常嚴重！首先此指數是根據一個面積45平方米（約480平方呎）單位的樓價，以7成按揭，20年供款計算出每月的按揭供款，再除以私人住宅家庭收入中位數而計算出來。現時全港平均樓價約每呎$15,000，480呎的單位即是約$720萬，每月供款以3.75%計算，平均每月供款約$29,000，而相關家庭入息中位數為$40,200，所以計算出來便是約72%。
各類指數未必能完全反映現實情況
這個數字表面上看來無花無假，看似合理！但當中有些細節大家不妨細心考慮一下。首先，全港的私人自住單位有超過60%是完全沒有按揭，這指數是假設大家都有70%按揭，已經是沒有反映大多數的情況。大家可能會認為指數雖然未能反映全港情況，但年青人首次上車置業絕大多數要按揭，也能反映他們的困難！但是$720萬的樓價，也是個全港的平均數，如果年青人上車，多數會選擇較易負擔的新界樓，根據差餉物業估價署2023年底資料，45平方米的住宅在新界的平均價是約每呎$10,300，總價在$500萬左右，如果用此樓價計算出來的負擔指數，就下降至50%左右，相對於原先的72%就更加能夠反映上車的真實情況！另外一個經常被引用來證明置業難的指標就是香港連續13年，成為全球樓價最難負擔的城市榜首，此指標說2023年香港的樓價相對入息比率為18.8倍，即香港人要不吃不喝約19年，才可以成功置業，這比率遠高於第二位的澳洲悉尼（13.3）及第三位的美國三藩市（12）。這種直接比較很容易發生很大的偏差，就以悉尼及三藩市作比較，這些城市的稅率非常高，高收入人士的入息稅往往超過40%，反過來香港的稅率最高也只是15%，香港置業人士可動用的稅後收入遠高於悉尼及三藩市。若將指標改為稅後收入，香港的指標會變為22倍，而悉尼也是22倍，三藩市則是20倍。況且香港有約一半人居住於政府的資助房屋，比率也是遠高於歐美等國家，用全民收入平均數計算也會令指數容易產生誤解！
筆者提醒各位，在閱讀各類指標時，必須小心了解其背後的定義，才能完全避免以偏概全，真正了解事實的全部！
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