《挽救樓市信心辣招調整要到位》

投資心得

2024/02/02 李峻銘

差餉物業估價署剛公佈2023年官方樓價指數為312.1，即是樓價在2023年全年下跌6.75%，相比2021年高峰期的392.7，這兩年間香港樓價下跌了20%。除了樓價下跌之外，成交量下跌的幅度更大，已經連續兩年一手住宅成交量在一萬宗左右，都是10年新低；而二手住宅成交量也是連續兩年每年都只有36,000宗左右，連2003年沙士年的低成交量也有46,000宗，情況可見是非常惡劣。

香港樓市恐出現惡性循環與畸形現象

在低成交量下，業主及發展商都很難出售物業套現還債，銀行有見及此自然「落雨收遮」，剛剛看到一則新聞報導，連低調富豪何祟本家族，也需要向財務公司借入8,500萬港元短期貸款，息率高達20厘。根據報導此家族持有不少山頂大屋，但豪宅不易出售，唯有向「財仔」借款！其實，這些也是冰山一角，在高息及低成交量的背景下，銀行迫倉Call Loan，業主唯有「低價」才能售出物業還債，但「低價」會再進一步打擊市場信心，銀行又再加力追債（Call Loan），惡性循環因此而生！

根據差估署的公佈，租金在過去一年上升了6.61%，與樓價下跌背道而馳，在當今環境下，買家面對7.5%的印花稅，購買意欲肯定不高，結果租金繼續上升之餘，發展商的物業又滯銷，空置待售的物業估計高達3萬伙，「有樓冇人住」又是另一個畸形現象。

進一步減辣勢在必行

上周廣州市政府公佈進一步優化限購政策，除了放寬120平方米以上的限購令外，居民家庭若將自住物業轉作出租，在購買新物業時會相應減去持有物業的數目，此政策變相為業主購買物業出租，掃除一些政策上的障礙，此政策值得香港學習！新一年度的財政預算案又將於2月公佈，大家都希望財爺進一步減辣，甚至「全面撤辣」，筆者一向認為沒有必要「全撤」，只要針對在要項上優化就可以，其中應該讓香港本地居民可以買多一套物業收租，跟廣州市的優化措施不謀而合。

在樓價已經下跌20%的臨界點上，政府必須推出有效措施，防止樓價繼續下跌，雖然暫時未見到懸崖性崩盤，但必須防患於未然，否則一旦出現，回復信心就難上加難！希望財爺在2月的財政預算案為市場帶來好消息！