樓價升增購買力 削負擔能力

有年輕朋友話我唔識睇樓市，他認為樓市如果沒有天災人禍，不可抗力的事件發生，是會處於永遠上升狀態，所以，香港樓市在2003年SARS之後，連升15年，還沒有下跌迹象，現在轉軚還未算遲。他的理由很簡單，就是樓價上升，香港人所擁有的物業資產價值上升，業主可以利用那些物業取得更多資金，購買更多物業，在購買力增強下，樓價只會繼續上升，直至出現天災人禍，不可抗力事件，到那時候樓價下跌亦非戰之罪，因為沒有人可以預測得到那些不可抗力事件幾時會發生。 年輕朋友說得沒有錯，香港亦有很多專家以此理由認為樓市不會下跌，他們除了用這個理由之外，還認為有無窮購買力從國內湧至，樓市是不會回調，政府出什麼辣招也沒有用。 價升量跌 預示樓市下跌 我覺得很奇怪，不懂事的年輕朋友以此理由話樓價不會下跌還情有可原，但專家用這個理由似乎是學術水平有點不足夠，難道他們不知道，樓價上升的確會令到購買力增強，但同時令到負擔能力減弱，當業主負擔不起而要出售他們的物業，樓價就會下跌。 因此，當大家聽到有人說樓價已經超出了市民的負擔能力，其實已經是一個下跌的信號。不過，樓市並不會即時下跌，因為由樓價上升而產生出來的購買力不但會托住樓市，甚至可以令樓市繼續上升。可是購買力會愈來愈弱，成交量會愈來愈少，當成交量大幅低於平均水平，樓市就會下跌。 老實說，上述情况與現况脗合，中原指數不斷創新高，但成交量則慘不忍睹，這是一個樓市下跌訊號。本來樓市早已下跌，但出現了一個因素令樓價不跌反升，這就是令購買力作出複式增長的高成數按揭。不過，高成數按揭的副作用就是當樓價下跌時，就會變成令樓價下跌的催化劑；道理很簡單，當財務公司追數，業主就要賣樓，樓價就會下跌。