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《投機者的作用 有好也有壞》

 
     
2023/12/29 李峻銘

轉眼間,2023年又即將完結,筆者跟業內朋友在討論明年的市場情況,幾乎所有人對商廈的走勢都不樂觀,一方面是不少外資縮減在港規模,也受到「在家工作」的影響,寫字樓的需求在減少;相反這兩年香港中區核心寫字樓的供應卻大幅增加,整體甲級寫字樓空置率升至近13%,乃10多年來的新高,租金今年也已經下跌了超過5%,前景頗為暗淡!
 

近期不少商廈大手成交 相信價錢便宜是最大原因

不過,在大家一致看淡的情況下,卻發現近期有不少商廈的大手成交,當中最引人注目的包括李寧向恒基購入港匯東整棟商廈,令李寧被投資界批評運用資金欠佳,股價一夜間下跌14%,蒸發80億的市值。大家會問李寧為何要購入物業?筆者相信價錢便宜是最大原因,港匯東在北角的繁華地段,以全幢樓面計成交呎價只是$1.5萬元,而5年前同一地段恒地也曾售出整棟商廈,呎價是$3萬元,5年間呎價跌了一半!基於同樣原因,本地財團榮興集團也斥資$5.11億,購入北角金輪天地整棟商廈,相對於原業主5年前的8億購入價,也下跌了4成。另外,中環中心67樓也以呎價$2.7萬成交,估計也比5年前下跌了近一半。
 

「辣招」驅逐投機者 市場難以調節

在一個自由及有效率的市場,即使資產被看淡,只要足夠便宜,便能吸引投機者進場,在經濟學上來說,有成交價就為市場合理分配資源提供訊息。相反,香港的住宅市場,政府人為地加了不少「辣招」,差不多所有投機者被驅逐出市場,結果當樓市下跌時,沒有投機者調節市場,成交價隨時會「超跌」,例如最近西貢溱喬一棟豪華別墅,2008年原業主從發展商以$5,000萬購入,今年變成銀主貨,由於大額成交量極少,結果最近才以$2,830萬賣出,成交價比15年前還要下跌超過40%。除了豪宅外,一些市區單幢樓也因成交量少,而令成交價下跌得厲害,例如黃大仙富佑大廈剛以$232.23萬成交253呎的一房單位,相比原業主2014年時$285萬的入市價,持貨9年也蝕了近20%。在市場缺乏成交量之下,不但急售的業主需要大幅減價,而發展商也因缺乏招標,令其暫緩發展計劃,本港最近多幅地皮流標,也是最好的例證!

當然,投機者也會在升市時,令資產價格上升的速度加快,造成一般用家難與其競爭,炒家卻不勞而獲的感覺!其實投機者有做對,也有做錯的機會,他們只是看風駛艃,真正的原因是供應不足,只趕絕投資者樓價也不會因而下跌,香港近年的住宅市場也是最佳的例證!

投機者有其功用,也有壞的政治影響,但政府不能只以炒家為代罪羔羊,必須解決供應不足的根本原因,當樓市下跌時也要及時調整「辣招」,否則市場秩序就難以恢復,長遠對市場也是不利!


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(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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