《減辣不足，樓價難升；人口增加利長遠需求》

投資心得

2023/11/03 李峻銘

上星期三，萬眾期待的施政報告出台，對於急於售樓的業主來說，並未有帶來足夠的好消息，由於財爺事先已揚言會有所行動，大眾的期望越高，自然失望的機會就變越大。今次只有「減辣」，並非完全「撤辣」，其實並不奇怪！為官之道自然求安全為先，失撤一半，再看形勢，如有需要再減辣也可。

樓市政策仍可改善租盤現況奇貨可居

不過筆者覺得寧願買家印花稅可以不減，而是先將香港人買第二套房的從價印花稅跟首置稅看齊，現在由15%減一半至7.5%屬「半縮水」，根本沒有作用，當今的情況是在高利率年代，存款有5%的收益，買樓收租只有3%以下的回報。越來越少人投資買樓收租，可供出租的單位自然越來越少，租金也不斷在上升。政府應該優先鼓勵置業收租，配合「搶人才」，大量人口將會移民香港，居住的需求有增無減，租盤現在變成奇貨可居。當然，政府也有順應民意，將合資格人才的印花稅，由過去「先徵後退」改為「先免後徵」，大大減輕來港專才在買物業時的額外負擔。

放寬資助房屋的按揭貸款保證年期為德政

施政報告中，另外一項德政是放寬資助房屋的按揭貸款保證年期，由以往的30年延長至50年，目前市場上不少居屋的樓齡都在20至30年甚至更高，按揭年期變得很短，經此安排凡資助房屋的樓齡小於40年便可做足九成按揭，讓居屋二手市場上的買家可以享受更多的選擇，而不用再一窩蜂去搶購樓齡新的居屋，也有助居屋第二市場的樓價更合理化！

人口政策面對香港老齡化吸引外地移民亦是一大要點

另一個施政報告的亮點，是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生兒父母可獲兩萬元的「利是」，雖然數目微不足道，但反映政府增加人口的立的立場，加上其他的輔助設施，連上樓也優先，可見政府在面對香港老齡化的問題下，開始下功夫認真地處理！

除了「谷生育」外，更有效的方法自然是吸引外地移民，所以推出了投資移民政策，雖然買房產並不計算在$3,000萬要求之內，但移民始終會帶來實質的居住需求。重要的是政府的目標是將香港打造成有1,000萬人口的大都會，所以也推出及加強各種「搶人才」計劃，包括「高端人才通行證計劃」、「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」及「非本地畢業生留港／回港就業安排」，計劃五花八門，相信移民也會越來越多，所以長遠來說香港的房屋需求只會有增無減，樓價短期可能會受高利率影響，但利率有升有降，筆者對香港的物業前景仍然是樂觀的！