2023/09/01
湯文亮
近日有不少蝕讓成交報道，而且蝕得好甘，但如果大家深入了解一下，就會發覺今日蝕讓的單位點解當日可以賣到咁高價錢？其實，這是地產商做生意的手法，唔能夠話當日售價有做假之嫌，但地產商為了谷高樓價，以便可以用高價賣出其他單位，或者令到買了其他類似單位的業主以為自己賺了很多錢而唔會撻訂，對於某些高價成交是會給予高額回贈，或者替買家繳付高達30%印花稅。事實上當日高價成交對於樓市是一個負擔，萬一市場上類似單位成交價跟唔上，即使樓市上升，都會給人一個錯覺是樓市下跌。換句話說，大家都不能在市場的成交睇到樓市去向，結果是不利樓市健康發展。
發展商高額回贈 低價轉售未必真蝕
當樓盤入伙，SSD又完結之後，地產商就唔可以控制樓價，那些曾經收取高額回贈的業主便可以減價出售，由於有高達30％水位，業主即使減價15％，仍然有15%利潤，但報紙就會話業主蝕了樓價15%，其實業主明蝕實賺。由於業主買入時是新樓，中原指數是不會計算在內，但賣出時是二手樓，有可能影響中原指數，甚至令指數下跌，當大家睇到中原指數下跌，就會確認樓價下跌，原來內有乾坤，不是地產界人士就很難了解。
如果將樓價做得太高，當樓市下跌，即使是跌幅緩和，都會畀人一個感覺是樓市跌得很急，現在就是這個情况，不少近期樓宇成交價都會比3年、5年前下跌20%左右，令人覺得樓市下跌得非常之急，但如果大家知道那些蝕讓成交當日是有巨額回贈，如果扣除回贈，業主可能不但不用蝕錢，甚至有錢賺。由此可見，本來是非常平穩的樓市，但由於高額回贈，令人有錯覺當日樓價大升，今日急速下跌，最大鑊就是不少人當日以為樓價急升而追價買樓，今日以為樓價急跌而賤價賣樓。
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