2023/08/24
樓市蔣門人 Lucy Jiang
我們時不時就會在新聞上看到，有買家在買樓時因為「上唔到會」而被逼撻訂的情況，而很多時候，這種情況發生是因為銀行對其物業估價不足。在香港，銀行批按揭貸款時，他們的考慮是基於對物業的估價，而不是業主購買物業的成交價。
物業估價對於銀行來說是控制風險的重要程序，但它對於買家來說則是影響按揭貸款額度的關鍵因素。因此，當銀行對物業的估價低於購入價格時，即出現估價不足的情況，貸款金額將可能低於預期。在這種情況下，有可能會殺業主一個有措手不及，隨時因為資金不足而要「撻訂」！為幫助大家盡可能避免估價不足，筆者在此為你一一列出了自保的策略！
什麼是銀行估價
銀行估價，即銀行對物業價值的估計，也是判斷市價的一個指標。銀行會委託估價行對物業進行估值，以確定其價值和適用的貸款額度。然而，由於銀行委聘的估價行不盡相同，因此不同銀行對同一個單位的估價或有差異。估價行通常參考的成交價格可能與實際市場價格有所出入，這是因為估價行多以「土地註冊處」的資料為參考，而該資料通常反映的是一個月至個半月前的成交案例。因此，買家可能會發現估價與實際市場成交價格存在差距。
物業估價不足成因
在市場快速變化的情況下，過去的交易數據可能已經不能準確反映目前的市場狀況，這時候估價可能也會出現偏差。因為估價通常會參考近期成交的相似物業來進行評估，但如果市場發生劇烈波動，過去的數據可能無法完全反映當前的房價水平。另外，當遇上跌市，新估價會比最初的估價低，就會出現物業估價不足。這個情況在轉按時最為常見。
2）使用建期付款/樓花盤開價太高
買樓花盤選擇建期付款時，需注意其中的風險。樓花期可長達30個月，期間樓市波動可能導致收樓時單位比發展商樓花開價時，單位市值出現調整，使銀行估價不足，可借貸款額下跌，買家有機會臨時額外支付差額來補足樓價。然而，在一般情況下，除非樓花期過長且樓市波動劇烈，銀行通常會盡量配合物業估價，以使差距不會太大。
3）交投疏落的物業
物業估價的其中一個評估因素，是參考條件相若的物業成交價。特殊的物業（例如古老建築、非典型戶型、地理位置特殊等）可能缺乏與之類似的比較基準，使得銀行難以對其進行準確的估價。非主流物業類型如村屋、豪宅、洋房或交投疏落的大廈等，在估價時也可能面臨挑戰，由於成交指標較少，在缺乏成交參考下，銀行在評估時較謹慎，容易出現估價不足的情況。
4）物業違契/有問題
銀行在進行物業估價時還會考慮物業本身的質素。如果單位存在結構問題、單位內曾發生事故或被定為凶宅等情況，這些因素可能導致銀行降低物業的估價甚至拒絕批核按揭。此外，如果單位存在僭建、被釘契或業主有債務問題，也有可能被銀行拒絕批出按揭。
5）物業市場前景不明朗
在經濟環境不穩定或物業市場前景不明朗的情況下，為了控制風險，銀行可能會對物業進行較保守的估價。這表示銀行會謹慎評估市場趨勢和可能的風險，並將這些因素納入估價的考量中。這可能會對按揭貸款額度和批核結果產生影響。銀行進行風險評估是為了確保按揭貸款風險在可接受的範圍內。
如何避免估價不足撻訂？
1）交易前先查冊
交易前前仔細進行查冊，早期發現單位違契、僭建等隱藏問題。這樣可以避免在銀行進行估價時才發現問題，降低估價的風險。
2）經按揭轉介申請按揭
買家可以考慮透過按揭轉介的方式來申請按揭貸款。按揭轉介是指通過轉介公司或中介將買家的按揭申請提交給不同的銀行，以尋求更有利的貸款條件和估價結果。這樣的做法可以增加買家的選擇範圍，並提高獲得較高估價或更有利貸款條件的機會。
3）簽約前先找銀行估價或網上自行估價
簽臨時買賣合約前，買家可以直接致電各銀行的估價熱線，為物業進行初步估價。較大型的屋苑，一般都能網上自行估價，買家只需要輸入相關的房屋信息，就能輕易獲得初步的物業估價結果。然而，需要注意的是，初步的物業估價僅為參考，它可能與最終的正式估價結果存在差異。
4）主動驗樓
如果是唐樓、村屋等比較難以估價的物業，買家可以主動邀請銀行或其指定的測量師進行驗樓，以確保物業的真實狀況得以展示。這樣有助於增加銀行對物業的信心，可能使銀行更傾向於提供較高的估價和更有利的按揭條件。
5）請求銀行按揭專員提高物業估價
買家可嘗試通過臨時買賣合約的成交價向銀行申請提高估價，通常能夠獲得約5%左右的增加。銀行的物業估價是由不同的測量行（也稱為「公證行」）進行評估的，每家銀行可能會使用多家測量行進行評估。不同的測量行專精於不同類型的物業，因此，買家可以請教按揭專員，協助他們嘗試向銀行爭取較高的估價。
總結：
以上提到的方法可以幫助買家盡可能避免估價不足的情況，但仍然無法完全消除風險。在置業過程中，跟專業人士的學習以及仔細評估自身情況非常重要。如有需要，可於置業前學習相關知識，以確保自己做出明智的選擇。[立即報名參加買樓投資課程！]
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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