2023/06/08
樓市蔣門人 Lucy Jiang
不少朋友因為價格低而想要購入銀主盤，然而在香港的物業巿場上，還有一種叫價可以比銀主盤更低的樓盤，叫「財仔盤」。
今天，我會為大家分析財仔盤的各方面。
甚麼是財仔盤？和銀主盤有甚麼分別？
「財仔盤」是指原業主因無法如期償還按揭貸款，引致斷供 2 - 3 個月後，單位被財務公司向法庭申請收樓，在收回物業後，再放出巿面拍賣或沽售的物業，用作償還原業主拖欠該財務公司餘下的債務。
通常來說，在經濟轉差，很多人出現周轉不靈，又或是在樓價大跌時，銀主盤和財仔盤便會湧現。
財仔盤與銀主盤最大的分別是，財仔盤的債權人是財務公司。而且通常都較銀主盤少。
雖然，財仔盤有機會還會借了二按、三按或更多，但正常來說，只有第一債權人（即首家承做按揭的機構），才有權將單位拍賣，售樓所得的資金，也會先付給第一債權人，還有餘下的，才輪到二按、三按債權人。
而相比「銀主盤」，「財仔盤」有更大機會「超按」，即是原業主在買樓時或申請轉按時，向財務公司借入更高成數的按揭。引致在未能償還貸款時，出現負債還高於樓價的情況，故此，財仔盤的業權問題通常都比銀主盤更複雜。
早前就有一宗以低於巿價成交的財仔盤，便設有條款要買家購入物業後還要負擔部分原業主的負債。但當然，這也並不常見。
預備收拾前屋主留下的雜費開支
正常來說，如果你購入銀主盤或財仔盤，是不用代原業主支付其欠債的。因為你買樓的資金其實便是被銀主或財仔拿來償還原業主的債務了。然而，在你購入銀主盤或財仔盤後，很有機會該單位是處於斷水斷電斷媒氣的情況，你便需要代原業主支付其拖欠的水費、電費、煤氣費及管理費等。試想想，他連按揭都償還不了，很有機會也拖欠了這些日常生活費用一段時間了。
有機會要面對原業主引來的滋擾
除此之外，原業主可能在借貸時，填報該單位為通訊地址，在你購入單位後，也很可能需要面對追數公司的滋擾。但一般而言，只要你向來者表明前業主 （欠款人）己不再住在此單位內，正規的追數公司都不會再作滋擾。
業權欠缺、不清不楚
其中最大的問題就是業權不清，例如「財仔盤」的原業主可能因為債務問題，引致物業被釘契，或已出售了一部份業權。在物業只有半契，甚至缺契的情況下，一則很難申請到銀行按揭，二則在日後轉售時有機會很難轉名。
故此，入手財仔盤前，建議你先查冊了解業權情況。
除了業權問題，也建議你先查清該財仔盤有沒有違規僭建或改裝等問題，有沒有未解除的法庭禁令等，這些也是購買銀主盤時必須要注意的事項。
只要確保一切正常，財仔盤都可以承做按揭。
繳交辣稅
銀主盤或財仔盤並非一定年代久遠，有些可能是非常新的半新樓，甚至可能連三年額外印花稅的年期仍未過。
凡經法院申請強拍的「銀主盤」或「財仔盤」，可獲豁免額外印花稅；如果你沒有購入按法庭判令出售、還處於三年額外印花稅期間的「財仔盤」，便需要繳交辣稅了。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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