上期專欄提及何謂「代持人」騙局，出街後收到不少讀者電郵稱遇到類似的事件，為防範大家有機會墮入騙局，筆者整理及分享以下內容讓讀者們了解內地樓買賣一般程序及如何小心防範「代持人」騙局。
首先，買賣雙方都必須了解內地二手樓買賣的程序。大多數經由地產代理操作，一般程序如下：第一步，買賣雙方簽署由地產代理公司所提供的買賣合同後，買家需支付給賣家商議好的定金。第二步，買家去銀行申請辦理樓宇按揭，銀行審核通過後，會有一份「同意貸款通知書」給買家。接落來，賣家如有房貸未還清需向銀行申請贖樓及解押。最後，買賣雙方到不動產登記中心辦理過戶口、買方向賣方支付餘下首期款、及交稅等相關手續，更新後不動產權證書一般由中介公司再交給買家申請貸款的銀行做抵押，賣家待收到買家申請的貸款後才交屋的鎖匙。
| 李海文先生：內地買賣樓，買賣雙方都必須了解內地二手樓買賣的程序。 (網絡圖片)
如按照以上程序，一般能順利完成整個交易。大多數購買二手樓的買家，都會做銀行的樓宇按揭，批落來的時間就要睇當時銀行的政策，有時長有時短。「代持人」詐騙份子則利用銀行審核時間及部份業主套現心切，尋找機會下手，誘騙業主盡快與「代持人」完成交易。
作為業主賣樓要注意以下幾點：
- 一定要核實協助辦理手續的地產代理身份，「試過有朋友賣樓，個代理卡片連地址都無」，這是否值得信賴也應該好好思量。
- 不動產權證可以給副本就先不要太早給正本。
- 簽合約時看清每條條款，並要求地產代理逐條解釋才好簽名，同時要求代理提供買家身份證核對及自行保存，簽完的所有文件都要影印或拍照。
- 簽合約的同時必須收定金。
- 如果買家做按揭，要求買家提供該銀行職員聯絡電話或微信，方便第一時間查核《同意貸款意向書》及所貸款項是否轉入業主戶口，以確保資金安全。當做好上述所有事情後，就可以按照買賣合約上約定的時間收首期尾款及辦理過戶手續。
- 待收齊買家貸款後才交屋的鎖匙。
- 如業主無法親身前往辦過戶手續需要委託的話，建議公證委託信得過的人或律師代為處理，要注意的是，在委託內容上寫上業主本人的收款戶口，確保所收款項都入自己戶口。
現有一好消息，目前全國部份城市已開始實行二手樓「帶抵押過戶」。即“不動產登記+金融服務”合作，利用資訊共用、人臉識別、電子簽名等審核技術，通過線上申請、線上審批、線上繳費、電子證書、郵寄送證等環節，讓二手樓買賣的雙方在銀行一次辦好贖樓、解押、貸款過戶及抵押等事項。盡量在二手交易過程中以最大限度保障貸款資金到達賣家手中，減低買賣雙方的交易風險，亦能幫助業主不再為賣樓前贖樓籌集資金而頭痛，有效防止「代持人」騙局。
最後，關於二手樓買賣「帶抵押過戶」的詳情建議讀者查詢所持物業貸款的相關銀行。
| 李海文先生：現有一好消息，目前全國部份城市已開始實行二手樓「帶抵押過戶」。
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