2023/04/27
樓市蔣門人 Lucy Jiang
在香港，不管你是買樓還是租樓，都需要繳付管理費，有部分同區的樓盤，可能才相差數年，甚至就在旁邊，但每呎的管理費卻可以相差數元。那麼，到底管理費是怎樣計算的呢？
一般來說管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按不同單位的管理份數攤分，所以每一單位的管理費也都不同。
大廈公契內會詳細列明每個單位的管理份數，同時也界定了不同業主在大廈日常管理支出上應支付的責任。基本上，單位面積越大，所佔的份數便會越多。例如大廈頂樓的複式單位，管理費也會比其他單位貴。
| 大廈公契內會詳細列明每個單位的管理份數，同時也界定了不同業主在大廈日常管理支出上應支付的責任。 (網絡圖片)
管理費所包括的內容
一般來說，大廈的管理費會包括以下的開支：
一般來說管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按不同單位的管理份數攤分，所以每一單位的管理費也都不同。
大廈公契內會詳細列明每個單位的管理份數，同時也界定了不同業主在大廈日常管理支出上應支付的責任。基本上，單位面積越大，所佔的份數便會越多。例如大廈頂樓的複式單位，管理費也會比其他單位貴。
| 大廈公契內會詳細列明每個單位的管理份數，同時也界定了不同業主在大廈日常管理支出上應支付的責任。 (網絡圖片)
管理費所包括的內容
一般來說，大廈的管理費會包括以下的開支：
• 屋苑的公共配套設施 （例如：外牆、樓梯、走廊、扶手電梯、電梯、空調、消防、保安、音響、電話、螢光幕、各種設施、水電系統等各項設施的維修、管理及更新費用）
• 聘請專業人員及管理人員的開支，例如薪酬、強積金、保險
• 另外公用水電的開支
• 綠化空間的保養、滅蟲、各種相關費用
• 不同節日的裝飾
• 各種行政辦公支出
事實上，管理費並非每年不變，而是有機會調整價格（通常是調高）。如果你感覺管理費太高，懷疑物業管理公司有問題，可以召開業主立案法團大會，要求查數，必要時法團有機會可以解僱管理公司。
為什麼某些屋苑的管理費會比其他物業貴？
如果一個新盤的屋苑設施很多，例如豪華會所、大大的游泳池、全年也開放的恆温泳池，各種球場，酒店健身室。
那麼，這些設施的維修、保養、管理都是開支來的，所以屋苑的配套愈多，你的管理費便會愈貴。
所以你會發現，有些屋苑在入伙一段時間後，為了降低營運成本，而停止運營某些設施。例如健身室縮短開放時間，恆溫泳池只會於某段時間開放等。
| 有些屋苑在入伙一段時間後，為了降低營運成本，而停止運營某些設施。 (網絡圖片)
另一個影響管理費的原因是有多少人分攤開支。如果你的屋苑的大廈伙數少，例如單幢樓，因為裏面的住戶少，即使沒有甚麼設施，但由於基本的成本在（例如不可節省的日常管理、保安清潔及維修開支），但少了能和你攤分開支的業主，故此便有可能較同區高質素的大型屋苑更貴。
而如果某些建築項目很強調綠化，那管理費也會比較貴，因為天台花園、花園綠化等，都需要專業管理及保養，故此成本還是需要轉介到業主身上。
管理費按金
不管你買的是新樓或二手樓，你都很有機會需要預繳管理費按金，一般為二至三個月管理費。
事實上，管理費並非每年不變，而是有機會調整價格（通常是調高）。如果你感覺管理費太高，懷疑物業管理公司有問題，可以召開業主立案法團大會，要求查數，必要時法團有機會可以解僱管理公司。
為什麼某些屋苑的管理費會比其他物業貴？
如果一個新盤的屋苑設施很多，例如豪華會所、大大的游泳池、全年也開放的恆温泳池，各種球場，酒店健身室。
那麼，這些設施的維修、保養、管理都是開支來的，所以屋苑的配套愈多，你的管理費便會愈貴。
所以你會發現，有些屋苑在入伙一段時間後，為了降低營運成本，而停止運營某些設施。例如健身室縮短開放時間，恆溫泳池只會於某段時間開放等。
| 有些屋苑在入伙一段時間後，為了降低營運成本，而停止運營某些設施。 (網絡圖片)
另一個影響管理費的原因是有多少人分攤開支。如果你的屋苑的大廈伙數少，例如單幢樓，因為裏面的住戶少，即使沒有甚麼設施，但由於基本的成本在（例如不可節省的日常管理、保安清潔及維修開支），但少了能和你攤分開支的業主，故此便有可能較同區高質素的大型屋苑更貴。
而如果某些建築項目很強調綠化，那管理費也會比較貴，因為天台花園、花園綠化等，都需要專業管理及保養，故此成本還是需要轉介到業主身上。
管理費按金
不管你買的是新樓或二手樓，你都很有機會需要預繳管理費按金，一般為二至三個月管理費。
拖欠管理費後果
物業管理公司會先發出第一封欠款通知給拖欠管理費的業主，約 3 周後，還沒收到款項的話，便會再發出第二封，直至第三封發出後仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以不同方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，就像在疫情期間，便常常出現管理公司與業主立案法團商討後允許一時有經濟困難的業主分期攤還。
如果長時間未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團，就會透過法律途徑追收欠款，嚴重者，業主可能會被釘契，甚至被收回單位。
一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終都會希望能和業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，才會作出提告。
新盤如何得知管理費？
如果你想買新樓，「一手住宅物業銷售條例」並沒有就管理費作出規定，有些新盤樓花的售樓說明書便不會列明管理費用，而你又沒有問清楚、到了入伙時才發現管理費很高，那便後悔莫及。
其實，一手住宅物業銷售監管局一直都在鼓勵發展商在售樓說明書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額的預計範圍，以供參考。
如果你想買樓，建議主動向地產代理或發展商查詢，一般來說他們都會有一本介紹物業設施的宣傳小冊子，當中便會有提及管理費的預計款項。
▸更多文章：投資心得文章 | P&S ACADEMY 創辦人Lucy Jiang
物業管理公司會先發出第一封欠款通知給拖欠管理費的業主，約 3 周後，還沒收到款項的話，便會再發出第二封，直至第三封發出後仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以不同方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，就像在疫情期間，便常常出現管理公司與業主立案法團商討後允許一時有經濟困難的業主分期攤還。
如果長時間未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團，就會透過法律途徑追收欠款，嚴重者，業主可能會被釘契，甚至被收回單位。
一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終都會希望能和業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，才會作出提告。
新盤如何得知管理費？
如果你想買新樓，「一手住宅物業銷售條例」並沒有就管理費作出規定，有些新盤樓花的售樓說明書便不會列明管理費用，而你又沒有問清楚、到了入伙時才發現管理費很高，那便後悔莫及。
其實，一手住宅物業銷售監管局一直都在鼓勵發展商在售樓說明書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額的預計範圍，以供參考。
如果你想買樓，建議主動向地產代理或發展商查詢，一般來說他們都會有一本介紹物業設施的宣傳小冊子，當中便會有提及管理費的預計款項。
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（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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